【摘 要】
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2018年中国政府继续实施“去杠杆”政策，金融市场流动性趋紧，债券市场信用风险事件频发，民营企业信用债券发行困难。同时，宏观政策对房地产行业持续紧缩，负债率较高、具有重资产属性的商业地产行业，信用可得性不断弱化。 鉴于投资者风险偏好不断降低，投资需求逐渐转向了风险相对较低、带有资产支持的公募债券。2018年，银行间市场资产支持票据发展提速，产品类型更加多样，创新不断，全年共发行96单，发行规模合
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2018年中国政府继续实施“去杠杆”政策，金融市场流动性趋紧，债券市场信用风险事件频发，民营企业信用债券发行困难。同时，宏观政策对房地产行业持续紧缩，负债率较高、具有重资产属性的商业地产行业，信用可得性不断弱化。
鉴于投资者风险偏好不断降低，投资需求逐渐转向了风险相对较低、带有资产支持的公募债券。2018年，银行间市场资产支持票据发展提速，产品类型更加多样，创新不断，全年共发行96单，发行规模合计1，261.25亿元，发行规模较2017年增长119.37％。其中，商业地产抵押贷款资产支持票据成为商业地产行业债务融资的重要手段。高价值商业物业的抵押强担保以及物业未来所产生的现金流质押增信，给予了投资人信心，缓解了商业地产企业现金流紧张的问题，为商业地产重资产企业开辟了一条新的融资渠道。
本文对H公司商业地产抵押贷款资产支持票据项目进行了案例分析，总结该企业商业地产证券化的成功模式。对商业地产抵押贷款资产支持票据的交易结构、基础资产及现金池预测以及运作效果等多方面进行分析总结。并对商业地产抵押贷款支持票据与传统信贷融资、信用债券和资产支持证券进行了对比分析，总结了商业地产抵押贷款资产支持票据的优劣势及主要风险点，并提出了促进企业商业地产抵押贷款资产支持票据发展的建议。
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