近年来,房地产市场非常活跃,房屋价格上涨速度快。一系列房产纠纷案件诉讼至法院,案件数量也持续增加。而其中认购协议纠纷案件数量占据了房产纠纷数量中非常大的比重。特别是在签订了认购协议后,房产价格大幅上涨,导致开发商反悔而不愿意继续签订正式商品房买卖合同的案件比较多。对此,最高人民法院也作出了相关的司法解释,在《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。此条司法解释对于遏制违反认购协议的约定有一定的积极作用,有利于建立诚信的市场体系。然而,在因认购协议产生的纠纷司法实践过程中,对于具体问题的解决还存在着较大的分歧。本文拟通过对商品房认购协议进行分析,并结合审判实践以期总结出裁判规则,为司法实践提供参考。本文主体共分为六部分。第一部分是对商品房认购协议的典型案例进行分析。本部分根据司法实践中的一个案例,引出对商品房认购协议裁判规则的探讨。第二部分是对商品房认购协议进行概述。本部分主要是对商品房认购协议的内涵、法律性质进行分析,同时对和商品房认购协议有相密切关联的商品房预售协议、商品房买卖合同的比较分析,认为三者内容有交叉、有重合,也有非常重要的区别。第三部分是分析商品房认购协议中格式条款的效力。包括商品房认购协议中格式条款的性质、法律特征和效力确认。因合同一方是处于相对优势地位的商品房开发商,为了节省交易成本,开发商通常采用格式条款的形式对协议进行约定。第四部分是对商品房认购协议中的认购金进行分析。在商品房认购协议中,往往会对认购金予以约定。然而,认购金的形式不同影响认购金的性质认定。第五部分对商品房认购协议标的物的变更进行分析。在认购协议签订后,商品房还处于一种不确定的状态。此时,一旦对标的物进行变更,要影响协议的效力。第六部分是法律责任的承担。违反认购协议的法律责任主要包括定金处理、签订本约、损害赔偿等,司法实践中需要根据具体问题进行具体分析。对于商品房认购协议而言,违反其约定的,应当承担缔约过失的法律责任。第七部分是处理商品房认购协议纠纷的具体裁判规则。该部分是笔者根据审判实践,总结出的裁判规则供参考。