随着我国乡镇企业的转型及工业化、城市化的推进,城市建设用地数量日益减少,集体建设用地流转日趋频繁。因为农村和城市的土地市场是相互分割的,不同于城市土地,农村集体土地为隐形交易的状态,难以对交易双方的权益进行保障,而且还使价格机制在集体建设用地流转中的作用受到了很大的限制。因此,对集体土地流转行为进行规范、建立城乡统一的建设用地市场已经成为重中之重。在土地使用权流转中,土地价格是关键。目前,国家没有出台相应的法规政策,来指导农村集体建设用地的定价,规范和管理农村集体建设用地的流转。对农村集体建设用地进行基准地价评估,成为十分必要的规范农村集体建设用地流转的重要技术手段之一。本文以国内、国外关于基准地价方面的研究为依据,对集体建设用地基准地价评估的理论基础与相关原则进行了讨论,并在分析东北边境城市发展特点的基础上,对研究区概况进行了阐述,分析了珲春市作为东北边境城市的特殊性。在结合珲春市实际情况的基础上,借助于ArcGIS软件平台,采用多因素综合评价法对珲春市集体建设用地进行综合定级;在定级结果的基础上,选择合适的估价方法对集体建设用地基准地价进行评估,编制基准地价修正体系,并对估价结果进行对比分析,为宗地价格评估、规范农村集体建设用地流转市场行为、完善农村集体经济组织土地增值收益等提供依据。论文获得的主要研究结论:(1)珲春市集体建设用地划分为五个级别,在面积规模上基本呈现出“中间大,两边小”的特点。在空间分布上,不同级别集体建设用地的区位条件有明显差异。(2)通过分析选择收益还原法、剩余法和成本逼近法作为集体建设用地基准地价评估的估价方法。基于定级结果对基准地价评估后最终得出,商服用地最高级别地价为485元/平方米,最低级别地价为185元/平方米;住宅用地最高级别地价为337元/平方米,最低级别地价为158元/平方米;公服用地最高级别地价228元/平方米,最低级别地价为148元/平方米;工业用地最高级别地价为189元/平方米,最低级别地价为139元/平方米。(3)对基准地价评估结果进行分析发现,土地级别越高,各类型土地基准地价的差距越大,该规律与级别区位有关,与珲春市集体土地利用的实际情况较为符合。而且,商服用地不同级别基准地价的变化幅度是最大的,而工业用地变化幅度最小,对土地区位条件的敏感性为商服用地>住宅用地>公服用地>工业用地。(4)以敬信镇为例,与城镇基准地价进行对比,商服用地、住宅用地和工业用地都不同程度的低于相对应的城镇基准地价,经过分析,主要由区位、土地开发程度、公共设施的投入程度和自然条件等各方面的差异所造成的。根据同地同价同权的原则,城乡结合部的集体建设用地与城镇土地的基准地价应基本一致。