房地产业作为国民经济支柱产业,一直以来在中国经济生活中扮演着压舱石和稳定器的角色。2014年中国经济进入新常态后,经济增长主动稳步降速,三产结构不断优化升级,经济动能从投资与要素驱动转为创新驱动。2016年中央经济工作会议针对房地产业首提“房住不炒”的定位,足见长效调控之决心。2018年正式出台的“资管新规”更是使作为高度资金密集型的房地产业陷入融资困境。在此“资本寒冬”的背景下,房地产常规融资模式纷纷受到宏观调控的政策限制,如何有效解决融资问题,一直困扰着众多房地产企业。资产证券化作为一种创新型结构化融资工具,具备天然的突破主体信用、改善财务报表、降低融资成本、提高资产流动性的模式优势,为房地产企业提供了一条全新且切实可行的融资渠道,短期来看在一定程度上能够缓解房地产企业当下的融资压力,而长期来看更是可以作为房地产企业值得仰仗的重要直接融资工具。过往文献中主要是针对以商业银行等金融机构为主体的信贷资产证券化研究,即便涉及房地产也只是基于购房人或商业物业持有人所办理的住房抵押贷款或商业抵押贷款,而针对企业资产证券化特别是以房地产企业融资作为研究主体和角度的却不多,同时关于房地产企业资产证券化的模式创新还缺少深入研究。特别是在当前融资环境下,研究探索房地产企业资产证券化融资模式对拓宽房地产企业融资渠道、解决资金之困具有极为重要的意义。本文主要采用了文献分析法、调研访谈法、比较分析法和案例分析法。对中外文献进行了梳理,并逐一对房地产企业常规融资模式进行了分析,在几乎所有常规模式都受限于宏观调控之下,却在“资管新规”中发现,政策为房地产企业关上如此多监管大门的同时,却打开了资产证券化的明窗。基于对企业资产证券化交易结构和操作流程的总结研究,又结合房地产购房尾款和物业费资产证券化实例的模式创新分析,研究结论发现资产证券化这条融资渠道确实可以作为房地产企业未来值得依赖的直接融资方式,尽管目前整体规模还比较有限,但随着资产证券化现有制度缺陷的逐渐完善,相信其融资优势会逐渐被房地产企业所青睐,并成为与国内贷款、债券、股票同样重要且更为高频使用的融资工具,未来发展绝对可期。本文由此认为,一方面政府要为资产证券化的发展构建稳固的上层建筑,通过专项立法的方式,给予资产证券化最强有力的支持,为市场各参与主体扫除制度障碍,激活市场活力和参与积极性,为其健康良性发展提供保障;另一方面房地产企业要重视创新融资渠道,审慎稳健经营,加强来自于市场和政策的风险管控,灵活调整融资方向和结构,做好现金流储备,以应对行业挑战。本文以“房住不炒”作为研究背景,房地产企业作为研究主体,资产证券化创新型结构化融资工具作为研究对象,角度新颖,为房地产企业探寻合适的资产证券化融资模式奠定基础;且本文案例资料和数据来源于个人独家多年房地产从业积累和专业性数据库,实证性强,为房地产资产证券化的模式创新研究构建了一定框架。最后,对资产证券化未来的发展提出了一些中肯建议,也是作为从业者对行业政策的呼吁。