本文以杭州市商品房市场为例,基于杭州市商品房交易市场日成交价格与成交量的基本信息,研究房地产市场中存在的羊群行为,并创新性采用门限回归模型来寻找成交价格与成交量中存在的突变点,助于分析羊群行为对价、量波动所产生的影响。进一步对杭州市进行区域划分,在分区的基础上对商品房成交价、量波动特征进行定量分析,发现二者均存在明显的门限特征。通过分区域羊群行为研究,发现杭州市各个区域的商品房交易市场存在严重的羊群行为,且房价非理性的上涨严重影响到需求者的购房行为。更进一步研究发现,羊群行为在短期内造成成交量与房价互相推动,从而导致成交量短时内剧增,同时推动房价疯狂上涨,而这一部分增长的成交量以投机性需求为主;但从长期来看,投机性需求难以支撑高房价,在房价不断上涨的压力下,成交量终究难以持续上涨出现迅速萎缩的情况。在成交量下跌后房价依然上涨,因此羊群行为并不能作为推动房价长期不断上涨的源动力。这不得不引起我们思考究竟是什么导致房价非理性上涨?本文选取了累计可支配收入、累计房地产投资额、杭州市区土地交易价格指数、银行存款利率以、上一期商品房成交量及当期商品房成交量6个变量进行分析,最终发现税收政策、土地政策以及金融支持对房价的影响最明显。