实物期权是一种来自于金融衍生工具的新理论方法,正逐步广泛地应用在投资决策、财务管理、价值评估领域。它是金融期权理论在实物投资领域的发展和应用。 房地产实物期权观点与传统投资观点不同,它强调投资决策中的灵活性。管理的柔性具有期权特征,好比投资者可以选择的一系列实物期权。基于期权理论的实物期权方法把项目的静态PNV(净现值)加上一个期权价值,从而弥补了传统投资决策方法的不足。实物期权理论应用于房地产投资决策,并不是对传统投资分析方法的简单否定,而是在保留房地产项目传统分析方法合理内核基础上,对传统投资分析方法固有的局限性进行了突破和进一步的发展。 第1章 通过对传统的投资决策方法的不足的阐述,提出了实物期权的合理性和科学性。借用金融期权的定义,详细介绍了实物期权及其文献。 第2章基于金融期权的定价原理(OPT原理),详细推导了实物期权的定价思路:无套利原理和风险中性原理;然后介绍了布莱克斯—科尔斯定价模型和二项式定价模型,对于后者在上述两个原理下分别加以详细推导。最后针对价值漏损随实物期权的定价进行修正。 第3章 通过阐述房地产本身的风险特征和不确定性,对房地产开发投资决策的期权特征进行了深入分析,提炼出了房地产开发投资决策中常见的期权问题及定价方法,并建立了可操作性的实物期权方法在房地产开发投资决策中应用的基本框架。 第4章 讨论了两个来自实务的案例:第一个案例是空地开发案例,由于项目本身可以延迟投资从而产生了一个延期期权;第二个案例是商场的租买问题,这个问题利用租或买商场的方式特定时候可以转换的特征,从而产生了一个转换期权。本章建立实物期权定价模型,结合VBA(VISUAL BASIC APPLICATION应用编程)具体分析其价值及影响因素。上述案例希望为实物期权理论在房地产投资决策的应用起到一个范例作用。 最后总结了本论文的主要研究工作,指出了我国房地产开发企业今后在应用实物期权方法进行房地产开发投资决策时要注意的一些问题,并展望了实物期权方法的未来研究方向。