随着社会经济发展和计划生育政策的实施中国的人口结构发生了转变,中国社会老龄化已悄然到来。中国老龄化进程不仅是世界有史以来规模最大的,也是转变速度最快的,这样的变化给中国社会带来了诸多的挑战。中国正处于经济社会转轨期,生老病死可以完全依赖国家、社会和企业的时代结束了,新的社会养老体系保障力度还远远不够,家庭养老、土地养老功能也逐渐消弱。这就意味着,我国需要在生产力发展水平不高、人均收入较低、新的社会养老方式还未建立、传统养老方式难以为继的情况下,解决日益严峻的人口老龄化问题,大大增加了解决问题的难度。与此同时,房地产改革提高了住房私有化程度,如果可以借助住房完成老年人的养老问题,对于个人、家庭和社会将会产生重要的意义。论文运用理论与实证相结合、定性分析与定量分析相结合、分类比较的方法,结合生命周期理论、资源优化配置理论、家庭财产代际传递理论、外部性理论和产权分割与资产流动性理论,对国内外现有以房养老模型进行了分析、评价,构思了中国以房养老模型的理论构架。第一,论文初步对以房养老现有模式进行了比较分析。论文首先在描述以房养老发展的背景基础上,从运行机构、运行流程、担保人、付款方式和税收优惠等方面简述了美国以房养老的三种模式(HECM计划、Home Keeper计划和Financial Freedom计划)、加拿大住房收入计划和新加坡反向住房抵押贷款。同时结合实例简述了中国现有以房养老的雏形,并初步探讨了以房养老的几种可行模式,主要有:售房养老、租房养老、以房换养、售房返租和遗赠抚养。论文初步评价了以房养老对个人和家庭理财规划的影响,探讨了以房养老中可能存在的一些风险。以房养老最大限度的发挥了家庭财产的效用,对家庭消费具有平滑作用。以房养老对个人退休计划直接产生影响。在一些国家以房养老申请者,可以直接得到免除税费的优惠。以房养老提高老年人退休收入,增加退休计划选择。以房养老还对家庭教育规划、保险规划和住房规划产生影响。可以促使家庭将更多的现金用于子女和自身教育,提高自身人力资本,进而增加家庭财产收入,增强未来养老能力。第二,论文从运行条件、政府角色和社会文化三方面探讨了国外反住房抵押贷款对中国的本土启示。以房养老是经济发展的产物,人口老龄化和住房私有率的提高推动了以房养老的实施,逐渐完善的房地产、证券市场为以房养老创造了实施空间;老年市场细分和反住房抵押贷款的多样化增强了以房养老的适用性;监管的强化和风险控制规范保证了以房养老的健康发展。以房养老需要市场空间,更需要政府的支持和调控。以房养老具有外部性,其顺利开展实施离不开政府的引导和支持,美国反住房抵押贷款实践证明由政府机关提供保险的HECM计划的实施促进了美国反住房抵押贷款的快速发展。以房养老涉及房产商、保险、金融等部门,需要法律法规的规范和监管。反住房抵押贷款在美国的发展与美国特有的文化背景有着密切的关系,美国人更注重独立、冒险精神,传统的家庭观念比较淡薄,子女从小就被教育要独立,成年以后对父母的依赖逐渐减少,这种特殊的文化背景与以房养老不谋而合。以房养老面临中国传统文化的挑战,但随着科技的发展,传统大家族式家庭赖以存在的生产方式正在逐步发生变化,家庭规模小型化、子女受教育程度高层化、社会保障体系逐步完善化……这些都在渐渐的冲击着传统的家庭观念。某种意义上,以房养老只是预示传统家庭观念转变的众多新事物之一。第三,论文从社会养老保障存在的不足,家庭养老和土地养老功能的弱化,房屋拥有量和房屋产权的可交易性,商业银行与保险公司业务基础,国外成功实践和公众认知等方面对以房养老的可行性进行多方位的全面分析。通过分析论文认为,以房养老在中国的实施应该是多样化、灵活化、过程化的。论文认为以房养老不仅仅是反住房抵押贷款,更多的是用房产实现养老的各种途径的集合。在以房养老发展的初期可以是通过房产转换等方法得到养老服务或现金,逐步发展到反住房抵押贷款的成熟模式。以房养老是社会养老保险的有效补充,两者之间具有互相促进的作用,两者的最终发展趋势是要融为一体。以房养老的直接目的是养老,随着其发展的日益规范化,最终必然融入社会养老保险这一主流养老模式中。第四,论文初步分析了以房养老在中国发展的配套环境。包括:房地产市场环境、金融市场环境和政策法律环境。房地产市场改革提高了住房私有率,是以房养老实施的基本前提,潜力巨大的二手房市场是活跃以房养老的积极因素。金融机构资金充足性为以房养老提供了现金支持,证券市场的发展成熟为以房养老提供了风险分散空间,有力的法律法规保障是以房养老市场健康有序发展的制度保障。整个论文由引言和四章内容组成。引言对选题背景、研究目的意义和方法进行了简要说明。第二章简述了以房养老的相关理论基础。第三章对国外以房养老的几种模式进行了初步比较。第四章分析了以房养老在中国的可行性。第五章是实施以房养老的相关配套环境。