为了实现城市经济发展的土地供给,促进土地的集约节约利用,实现存量用地的内部挖潜,改善城市内部环境,“三旧”改造项目应运而生。在当前的地方实践中,形成了不同的“三旧”改造模式,本文根据改造主体及其参与方式和参与程度的不同,将现实中的“三旧”改造模式分为三种类型：政府主导型,“中间人”模式和自主治理模式。在这一现实背景下,如何根据改造项目的具体条件,选择合适的“三旧”改造模式,对于释放存量用地的潜在价值、实现增值收益的公平分配具有十分重要的意义。本文从交易费用经济学理论出发,将“三旧”改造项目视为地方政府、原土地权利人和企业主体之间进行的一项复杂的交易。确定了“三旧”改造项目中的六个重要的交易属性,以节约改造过程中的交易费用为目的,搭建了一个“交易—关键交易属性—交易费用—治理结构”分析框架,对“三旧”改造项目治理结构的选择进行指导。最后本文选取了广东省“三旧”改造中的三个案例进行实证分析,对上述治理结构的分析框架进行了验证。研究结果表明,“三旧”改造过程可以视为一项交易来进行分析,其以改造区的区位条件、改造过程的时间跨度、土地产权的异质性、交易规模和成本收益的不确定性为典型的交易属性,在现实中存在着政府主导型、“中间人”模式和自主治理三种治理模式,这三种治理模式属于混合制的不同表现形式,在政府、市场主体和原土地产权人之间形成了一种三边治理的契约关系。交易费用理论可以用于指导实践中“三旧”改造项目的治理结构选择,其以保障交易和契约关系的顺利实现为目的,以节约改造过程中的交易费用为依据,以改造项目的交易属性为“桥梁”,交易费用理论对于现实中的“三旧”改造项目的治理结构选择具有很好的指导价值。