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摘 要：商品房预售合同法律制度对我国房地产行业的发展起着至关重要的作用。现实生活中，商品房预售合同法律问题层出不穷，商品房预售合同在实际操作过程中存在争议和不规范之处，导致购房者和开发商间的纠纷难以解决。本文通过对商品房预售合同开发商逾期交房的违约责任、违约金的计算等一系列法律法规的深入分析，对实践中商品房预售合同中开发商逾期交房而产生的违约责任问题以及违约金的计算问题的解决提出建议。
关键词：商品房预售合同；违约责任；违约金
一、商品房预售合同中开发商的逾期交房的违约责任及违约金的计算
商品房预售合同签订之后，双方当事人都要受到合同的约束，遵守合同约定，否则要承担相应的违约责任。目前开发商逾期交房，交付不符合约定条件的房屋已经成为引发商品房预售合同纠纷的主要问题。司法实践中对于开发商违约责任的承担方式及违约金额出现了不同的裁判结果，反映出以下几个问题：
1.违约责任的承担
买卖双方通常会在合同中对预售的商品房以及与房屋相关的基础设施、公用配套建筑都达到正常使用的标准予以明确规定，否则就要承担相应的违约责任。实践中可能出现的开发商逾期完工的情况有：
（1）商品房按期竣工交付，但是基础设施及公共配套建筑未能按期完工，在这种情况下，可以按照合同约定计算逾期交房的违约金，因为基础设施及公共配套建筑不能按期投入使用势必会影响商品房的正常使用，故预购人有权追究开发商的违约责任。
（2）基础设施、公共配套建筑已完工，但商品房还未按期完工。对于一些较大且分期开发的商品房小区，开发商在前期开发时就已经将基础设施及公共配套建筑做好，但因故后期开发的房屋未能按期竣工。在这种情况下，预购人当然有权追究逾期交房的违约责任。
（3）房屋未按期竣工，基础设施、公共配套建筑也未按期完工，这是实践中最常见的现象，开发商先建好房屋，然后才开始建设基础设施和公共配套建筑。笔者认为，此时，预购人无权要求开发商就逾期交房及基础设施、公共配套建筑分别承担违约责任。因为商品房才是商品房预购合同的主要标的物，合同主要标的物不能按时交付，开发商理应承担违约责任。而基础设施及公共配套建筑并不是商品房预购合同的主要标的物，只是为了保证主要标的物商品房能正常使用的附属物，把基础设施、公共配套建筑与房屋放在同等的位置上不符合合同本义，因此，不应当对开发商追究双重违约责任。
2.违约金的计算
（1）违约金的数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”违约金的数额由双方当事人自行约定，没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
（2）违约金的计算期限。可以分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准；其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件且实际发生交付的日期为准。第二种仍以合同约定的交房日期为违约金起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。
二、不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理原则与建议
在预售方不能或不按期交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方解除合同并承担违约责任。有的预购方则要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，笔者认为，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施来保护预购方的合法权益，判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
根据处理原则，对上述问题的解决可以采用两种方式：
（1）在《商品房买卖合同》示范文本第九条中虽然没有可以写明这一问题，但是可以在第十四条中写上诸如“不得双重计算违约金”或者写明“如果出现逾期交房的情况，基础设施及公共配套建筑的正常投人使用时间应当相应予以顺延”之类的内容。
（2）另行制作补充协议，对于同时出现逾期交付房屋及基础设施、公共配套建筑不能正常投人使用的情况下避免双重计算违约金，或者作出与前述内容相同的更为详细的约定，并且应写明违约金的支付时间。
综上所述，可以看出关于商品房预售合同规定还不完善，商品房预售合同文本中还欠缺一些具体问题的规定。房屋作为典型的不动产，其交付具有特别重要的意义，房屋买卖双方应该就交房事宜作出具体、明确的约定，以减少一些不必要的麻烦。这样一旦发生逾期交房等问题，购房人便可以催促房产商尽快履行交房义务，或者按照合同约定追究开发商逾期交房的违约责任，避免因约定不清而导致的诸如此类的纠纷。
参考文献：
[1]陈明.商品房预售合同研究[M].西南政法大学，2010年9月
[2]彭俊.商品房预售合同法律问题研究[M].新疆大学，2012年5月
[3]符启林.商品房预售法律制度研究[N].北京：中国政法大学出版社，2002年版
作者简介：
张露，女，山西临汾人，1990年3月，西北政法大学法律硕士（法学）研究生。
关键词：商品房预售合同；违约责任；违约金
一、商品房预售合同中开发商的逾期交房的违约责任及违约金的计算
商品房预售合同签订之后，双方当事人都要受到合同的约束，遵守合同约定，否则要承担相应的违约责任。目前开发商逾期交房，交付不符合约定条件的房屋已经成为引发商品房预售合同纠纷的主要问题。司法实践中对于开发商违约责任的承担方式及违约金额出现了不同的裁判结果，反映出以下几个问题：
1.违约责任的承担
买卖双方通常会在合同中对预售的商品房以及与房屋相关的基础设施、公用配套建筑都达到正常使用的标准予以明确规定，否则就要承担相应的违约责任。实践中可能出现的开发商逾期完工的情况有：
（1）商品房按期竣工交付，但是基础设施及公共配套建筑未能按期完工，在这种情况下，可以按照合同约定计算逾期交房的违约金，因为基础设施及公共配套建筑不能按期投入使用势必会影响商品房的正常使用，故预购人有权追究开发商的违约责任。
（2）基础设施、公共配套建筑已完工，但商品房还未按期完工。对于一些较大且分期开发的商品房小区，开发商在前期开发时就已经将基础设施及公共配套建筑做好，但因故后期开发的房屋未能按期竣工。在这种情况下，预购人当然有权追究逾期交房的违约责任。
（3）房屋未按期竣工，基础设施、公共配套建筑也未按期完工，这是实践中最常见的现象，开发商先建好房屋，然后才开始建设基础设施和公共配套建筑。笔者认为，此时，预购人无权要求开发商就逾期交房及基础设施、公共配套建筑分别承担违约责任。因为商品房才是商品房预购合同的主要标的物，合同主要标的物不能按时交付，开发商理应承担违约责任。而基础设施及公共配套建筑并不是商品房预购合同的主要标的物，只是为了保证主要标的物商品房能正常使用的附属物，把基础设施、公共配套建筑与房屋放在同等的位置上不符合合同本义，因此，不应当对开发商追究双重违约责任。
2.违约金的计算
（1）违约金的数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”违约金的数额由双方当事人自行约定，没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
（2）违约金的计算期限。可以分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准；其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件且实际发生交付的日期为准。第二种仍以合同约定的交房日期为违约金起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。
二、不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理原则与建议
在预售方不能或不按期交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方解除合同并承担违约责任。有的预购方则要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，笔者认为，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施来保护预购方的合法权益，判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
根据处理原则，对上述问题的解决可以采用两种方式：
（1）在《商品房买卖合同》示范文本第九条中虽然没有可以写明这一问题，但是可以在第十四条中写上诸如“不得双重计算违约金”或者写明“如果出现逾期交房的情况，基础设施及公共配套建筑的正常投人使用时间应当相应予以顺延”之类的内容。
（2）另行制作补充协议，对于同时出现逾期交付房屋及基础设施、公共配套建筑不能正常投人使用的情况下避免双重计算违约金，或者作出与前述内容相同的更为详细的约定，并且应写明违约金的支付时间。
综上所述，可以看出关于商品房预售合同规定还不完善，商品房预售合同文本中还欠缺一些具体问题的规定。房屋作为典型的不动产，其交付具有特别重要的意义，房屋买卖双方应该就交房事宜作出具体、明确的约定，以减少一些不必要的麻烦。这样一旦发生逾期交房等问题，购房人便可以催促房产商尽快履行交房义务，或者按照合同约定追究开发商逾期交房的违约责任，避免因约定不清而导致的诸如此类的纠纷。
参考文献：
[1]陈明.商品房预售合同研究[M].西南政法大学，2010年9月
[2]彭俊.商品房预售合同法律问题研究[M].新疆大学，2012年5月
[3]符启林.商品房预售法律制度研究[N].北京：中国政法大学出版社，2002年版
作者简介：
张露，女，山西临汾人，1990年3月，西北政法大学法律硕士（法学）研究生。