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[摘要]经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，是城市住房制度改革的产物， 它的目的在于实现"住房公正"，帮助中低收入者购房， 是政府住房调控的一种方式。1991 年，国务院颁布了《关于继续积极稳妥地进行城镇制度改革的通知》，该文件明确提出"大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题"，这是第一次完整地表述了经济适用房。1994年7月，国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，这一决定基本上确立了住房制度改革的目标。1998 年7 月，国家建设部、国家发展计划委员会、国土资源部在总结以往经验和征求社会意见的基础上提出了《关于大力发展经济适用房的若干意见》，各项政策、改革内容、改革方向和具体措施。2003 年8 月国务院颁发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了经济适用房的社会保障性及建设管理办法，经济适用房得以迅速发展。2007年国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这一文件继续要求地方政府加大对经济适用房的建设力度，使低收入家庭有房可住的目的。住房是人们的一个重要需求，政府有责任去保障中低收入家庭的住房需求。
[关键词]经济适用房；国家政策；适应条件；补偿标准
[DOI]1013939/jcnkizgsc201624169
1引言
经济适用房是为了解决中低收入家庭的住房困难而提出的政策，但是其在实施过程中却没有达到预期的效果。不可否认的是，经济适用房确实解决了部分中低收入家庭的住房困难的问题，但是还是有大部分家庭或者个人的住房困难问题没有得到解决。如果保持现在的经济适用房政策不改变，将不利于中低收入家庭的住房困难的问题的解决，没有实现经济适用房的社会保障功能。对于经济适用房的政策的必要性。
第一，经济适用房不能轻易取消，但可以对经济适用房做出调整。对于经济适用房，还有具有部分好的功能的，如果取消了经济适用房，将会有大部分家庭失去购买住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消经济适用房。如果没有，就应该对经济适用房进行调整，做出一些大的调整。首先，保证经济适用房的透明，让公众和舆论来监视经济适用房的分配、建设等等，可以保证经济适用房真正解决了中低收入家庭的住房困难问题，防止暗箱操作的出现。其次，降低经济适用房的舒适度，防止不适当的人群购买经济适用房，可以适当地降低经济适用房的面积等等，但是不影响到家庭的正常生活。最后，加大经济适用房的建设力度，缓解经济适用房的供不应求的局面。
第二，加大廉租房的建设。经济适用房的作用是有限的，只是保障了具有当地户口的少部分中低收入家庭的住房需求。加大力度建设廉租房，甚至可以考虑廉租房作为住房保障的主要方式，同时可以考虑把非本地人口的人群纳入廉租房的供应对象。经济适用房的条件决定了它保障的对象有限，不能对大多数人实行保障，廉租房则可以。在现代社会，人们的流动越来越大，廉租房无疑是一种很好的住房保障方式，同时，廉租房可以为外来人口提供住房保障。廉租房具有的一个很重要的特点是，产权在政府手中，没有可以通过买卖廉租房来获取利益。
经济适用房的使用者或申请经济适用房的家庭是对经济适用房质量问题、政策问题的最权威、最有效的评价者，尤其是对众多社区申请人而言。从这一观点出发，本研究以辽宁大东区津桥社区的经济适用房申请为调查对象，分析经济适用房的申请、房子使用与质量发展的过程中所看重的因素及其原因，探讨经济适用房如何在市场经济中保证和促进这些特殊人群因素的形成，以推进经济适用房的申请、使用、质量的改革更能适应社会的发展和要求。
研究将涵盖经济适用房质量的影响因素，包括课经济适用房申请、使用者、质量问题、房屋管理的效果等进行评价，确立基于经济适用房的质量评价指标体系，并确定评价指标权重，通过模糊综合评价法进行评价，最后确定沈阳市大东区经济适用房使用质量评价体系。
2沈阳市经济适用房和廉租房的申请条件
大东区政府办责成区房产局经济适用住房和廉租房的申请条件作如下解释。
21廉租住房申请条件
根据《沈阳市廉租住房实物配租实施》（沈房发[2008]7号）文件规定，实物配租以家庭为单位，申请家庭应当同时符合下列条件：①申请家庭具有本市3年以上常住户口，在本市居住或工作； ②人均月收入连续1年符合政府公布的收入线以下标准的低保家庭或低保边缘家庭； ③申请家庭为孤、老、残疾、患重大疾病、丧失劳动力等特殊困难无房家庭； ④市政府规定的其他条件。
22经济适用住房申请条件
根据《沈阳市经济适用住房购买申请审核公示退出办法》（沈房发[2008]3号）及《关于2008年度经济适用住房有关销售问题的通知》（沈经住[2009]6号）文件规定申请购买经济适用住房居民应当以家庭为单位，并同时具备下列条件：①具有沈阳市常住户口且满3年以上（含3年）的城镇非农业户口的居民； ②家庭人均可支配月收入为1009元以下（含1009元）； ③无房户或家庭人均住房建筑面积2030平方米。 根据《沈阳市经济适用住房货币补贴补充规定》（沈房[2009]141号）文件规定，对男16-60周岁、女16-50周岁，具有完全劳动能力，没有就业单位的申请人，收入按当地政府部门公布的最低月收入认定（市内七区暂按700元/月）。
3经济适用住房货币补贴标准及具备条件
（1）沈阳市经济适用住房货币补贴标准。和平区、沈河区、铁西区、大东区、皇姑区、东陵区、于洪区保障对象的补贴标准为12年以前每户55万元13以后年10万元；补贴标准由市根据实施情况适时进行调整，并向社会公布执行。城市低收入住房困难家庭？ 是指城市和县人民所在地的城镇范围内，家庭收入、住房状况符合规定条件的家庭。（2） 经济适用住房货币补贴保障对象？ 是指经济适用住房货币补贴保障对象是指符合我市经济适用住房申请条件的申请人，细分为家庭申请人和单身申请人。① 家庭申请人？是指符合法定结婚年龄的夫妇组成的家庭以及离异或丧偶带子女的单亲家庭。②单身申请人？是指年满35周岁以上（含）的未婚人员以及离异或丧偶不带子女的人员。（3）申请经济适用住房货币补贴的家庭人口如何计算？①家庭人口以家庭户口簿记载为准。主要指具有法定赡养、抚养、收养关系的人员，包括配偶、父母（岳父母）、子女等。 子女与父母同一户口簿的家庭，可按家庭户口簿计算人口，以一个家庭共同申请；也可与父母分开计算家庭人口，分别申请。夫妻双方不在同一户口簿的家庭，以婚姻证明为准，按一个家庭计算人口。 ②对于因上学、入托或其他情况暂时居住在本家庭中的人员，不计入保障人口数。 ③离婚家庭的未成年子女按离婚时法院判决书或调解书或离婚协议书认定的为准。 ④申请人配偶的户口不在本市或为农业户口，但在沈阳共同居住3年以上的可将该配偶计入家庭人口。 ⑤户口在大中专院校的在校学生，未婚现役军人可计入家庭人口。⑥劳动教养、劳动改造人员可计入家庭人口。 ⑦离婚家庭因无房无法分户或将户口迁至其他家庭的可单独申请（离异不带子女的需年满35周岁以上）。 ⑧已申请保障的家庭成员，不能重复计算家庭人口数。（4）经济适用住房的选购范围？ 答：可在全市范围内自主选购成套商品房或二手房一套。（5）申请经济适用住房货币补贴应具备哪些条件？ 答：申请经济适用住房货币补贴的申请人必须同时具备下列条件： ①具有沈阳市常住户口3年以上的城镇非农户口的居民； ②家庭人均可支配月收入低于**公布的上年人均可支配月收入的70%（含70%）（852元/月以下，含852元/月）； ③无房户（承租公有住房或享受过房改优惠政策的除外）或家庭人均住房建筑面积低于16平方米（含16平方米）； ④货币拆迁房屋面积计算方法： 货币拆迁后，已购买住房的家庭，按现有住房面积计算；货币拆迁后，未购买住房的家庭，原拆迁房屋面积计入家庭现住房面积。（6） 申请办理经济适用住房货币补贴手续的应提交哪些材料？（详见下篇） （上接P164）多。这样，不但降低了风险，更带动了资金的相互流动。房地产开发投资项目，要综合考虑各个方面，管理层面、客户方面、政策方面等都需谨慎对待，一旦有一步出现问题，整个项目都会受到影响。基于此，对于风险管控而言，也应当全面布控，做到成竹在胸。
5总结与讨论
综上所述，房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理，设立专门的风险管理机构，制订风险管理计划，明确风险管理目标，明确各部门风险管理人员的责、权、利，通过有效的信息共享，加强各部门协调，采用各种风险防范的措施，主动性的控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的赢利能力，保障企业的可持续发展。本文以上对我国房地产开发项目投资的风险控制进行了探究和分析，首先从理论层面分析了房地产开发项目投资的风险，分析了房地产开发项目投资风险控制的重要性和开发过程中投资风险产生的原因，并基于以上的分析，提出了防范项目出现风险控制的路径选择，以期为房地产项目开发投资提供有益的借鉴和参考。对于房地产开发项目投资的风险控制，还有很多问题值得学者进行深入探究，本文仅是对其做了初步分析，希望能够起到抛砖引玉的作用。
参考文献：
[1]唐燕房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业，2010（1）
[2]赵世强房地产开发风险管理[M].北京：中国建材工业出版社，2003
[3]盖伦·E格里尔房地产投资决策分析[M].龙胜平，张锷，梁超群，译上海：上海人民出版社，2005
[4]刁均敖房地产开发投资风险控制措施[J].企业导报，2011（6）
[5]蒋东丽房地产开发项目风险管理的探讨与分析[J].今日南国，2009（4）
[6]李海燕房地产开发项目投资风险管理研究[J].现代商贸工业，2016（2）
[7]陈行严房地产投资项目风险管理探讨[J].科技向导，2012（36）
[8]丁雅君浅析房地产投资开发项目风险管理[J].经营管理者，2013（13）
[9]张岳华房地产项目风险管理的研究现状与对策[J].中国乡镇企业会计，2010（2）
[10]汪之龙，何长全房地产投资风险管理的问题及对策研究[J].沿海企业与科技，2009（4）
[关键词]经济适用房；国家政策；适应条件；补偿标准
[DOI]1013939/jcnkizgsc201624169
1引言
经济适用房是为了解决中低收入家庭的住房困难而提出的政策，但是其在实施过程中却没有达到预期的效果。不可否认的是，经济适用房确实解决了部分中低收入家庭的住房困难的问题，但是还是有大部分家庭或者个人的住房困难问题没有得到解决。如果保持现在的经济适用房政策不改变，将不利于中低收入家庭的住房困难的问题的解决，没有实现经济适用房的社会保障功能。对于经济适用房的政策的必要性。
第一，经济适用房不能轻易取消，但可以对经济适用房做出调整。对于经济适用房，还有具有部分好的功能的，如果取消了经济适用房，将会有大部分家庭失去购买住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消经济适用房。如果没有，就应该对经济适用房进行调整，做出一些大的调整。首先，保证经济适用房的透明，让公众和舆论来监视经济适用房的分配、建设等等，可以保证经济适用房真正解决了中低收入家庭的住房困难问题，防止暗箱操作的出现。其次，降低经济适用房的舒适度，防止不适当的人群购买经济适用房，可以适当地降低经济适用房的面积等等，但是不影响到家庭的正常生活。最后，加大经济适用房的建设力度，缓解经济适用房的供不应求的局面。
第二，加大廉租房的建设。经济适用房的作用是有限的，只是保障了具有当地户口的少部分中低收入家庭的住房需求。加大力度建设廉租房，甚至可以考虑廉租房作为住房保障的主要方式，同时可以考虑把非本地人口的人群纳入廉租房的供应对象。经济适用房的条件决定了它保障的对象有限，不能对大多数人实行保障，廉租房则可以。在现代社会，人们的流动越来越大，廉租房无疑是一种很好的住房保障方式，同时，廉租房可以为外来人口提供住房保障。廉租房具有的一个很重要的特点是，产权在政府手中，没有可以通过买卖廉租房来获取利益。
经济适用房的使用者或申请经济适用房的家庭是对经济适用房质量问题、政策问题的最权威、最有效的评价者，尤其是对众多社区申请人而言。从这一观点出发，本研究以辽宁大东区津桥社区的经济适用房申请为调查对象，分析经济适用房的申请、房子使用与质量发展的过程中所看重的因素及其原因，探讨经济适用房如何在市场经济中保证和促进这些特殊人群因素的形成，以推进经济适用房的申请、使用、质量的改革更能适应社会的发展和要求。
研究将涵盖经济适用房质量的影响因素，包括课经济适用房申请、使用者、质量问题、房屋管理的效果等进行评价，确立基于经济适用房的质量评价指标体系，并确定评价指标权重，通过模糊综合评价法进行评价，最后确定沈阳市大东区经济适用房使用质量评价体系。
2沈阳市经济适用房和廉租房的申请条件
大东区政府办责成区房产局经济适用住房和廉租房的申请条件作如下解释。
21廉租住房申请条件
根据《沈阳市廉租住房实物配租实施》（沈房发[2008]7号）文件规定，实物配租以家庭为单位，申请家庭应当同时符合下列条件：①申请家庭具有本市3年以上常住户口，在本市居住或工作； ②人均月收入连续1年符合政府公布的收入线以下标准的低保家庭或低保边缘家庭； ③申请家庭为孤、老、残疾、患重大疾病、丧失劳动力等特殊困难无房家庭； ④市政府规定的其他条件。
22经济适用住房申请条件
根据《沈阳市经济适用住房购买申请审核公示退出办法》（沈房发[2008]3号）及《关于2008年度经济适用住房有关销售问题的通知》（沈经住[2009]6号）文件规定申请购买经济适用住房居民应当以家庭为单位，并同时具备下列条件：①具有沈阳市常住户口且满3年以上（含3年）的城镇非农业户口的居民； ②家庭人均可支配月收入为1009元以下（含1009元）； ③无房户或家庭人均住房建筑面积2030平方米。 根据《沈阳市经济适用住房货币补贴补充规定》（沈房[2009]141号）文件规定，对男16-60周岁、女16-50周岁，具有完全劳动能力，没有就业单位的申请人，收入按当地政府部门公布的最低月收入认定（市内七区暂按700元/月）。
3经济适用住房货币补贴标准及具备条件
（1）沈阳市经济适用住房货币补贴标准。和平区、沈河区、铁西区、大东区、皇姑区、东陵区、于洪区保障对象的补贴标准为12年以前每户55万元13以后年10万元；补贴标准由市根据实施情况适时进行调整，并向社会公布执行。城市低收入住房困难家庭？ 是指城市和县人民所在地的城镇范围内，家庭收入、住房状况符合规定条件的家庭。（2） 经济适用住房货币补贴保障对象？ 是指经济适用住房货币补贴保障对象是指符合我市经济适用住房申请条件的申请人，细分为家庭申请人和单身申请人。① 家庭申请人？是指符合法定结婚年龄的夫妇组成的家庭以及离异或丧偶带子女的单亲家庭。②单身申请人？是指年满35周岁以上（含）的未婚人员以及离异或丧偶不带子女的人员。（3）申请经济适用住房货币补贴的家庭人口如何计算？①家庭人口以家庭户口簿记载为准。主要指具有法定赡养、抚养、收养关系的人员，包括配偶、父母（岳父母）、子女等。 子女与父母同一户口簿的家庭，可按家庭户口簿计算人口，以一个家庭共同申请；也可与父母分开计算家庭人口，分别申请。夫妻双方不在同一户口簿的家庭，以婚姻证明为准，按一个家庭计算人口。 ②对于因上学、入托或其他情况暂时居住在本家庭中的人员，不计入保障人口数。 ③离婚家庭的未成年子女按离婚时法院判决书或调解书或离婚协议书认定的为准。 ④申请人配偶的户口不在本市或为农业户口，但在沈阳共同居住3年以上的可将该配偶计入家庭人口。 ⑤户口在大中专院校的在校学生，未婚现役军人可计入家庭人口。⑥劳动教养、劳动改造人员可计入家庭人口。 ⑦离婚家庭因无房无法分户或将户口迁至其他家庭的可单独申请（离异不带子女的需年满35周岁以上）。 ⑧已申请保障的家庭成员，不能重复计算家庭人口数。（4）经济适用住房的选购范围？ 答：可在全市范围内自主选购成套商品房或二手房一套。（5）申请经济适用住房货币补贴应具备哪些条件？ 答：申请经济适用住房货币补贴的申请人必须同时具备下列条件： ①具有沈阳市常住户口3年以上的城镇非农户口的居民； ②家庭人均可支配月收入低于**公布的上年人均可支配月收入的70%（含70%）（852元/月以下，含852元/月）； ③无房户（承租公有住房或享受过房改优惠政策的除外）或家庭人均住房建筑面积低于16平方米（含16平方米）； ④货币拆迁房屋面积计算方法： 货币拆迁后，已购买住房的家庭，按现有住房面积计算；货币拆迁后，未购买住房的家庭，原拆迁房屋面积计入家庭现住房面积。（6） 申请办理经济适用住房货币补贴手续的应提交哪些材料？（详见下篇） （上接P164）多。这样，不但降低了风险，更带动了资金的相互流动。房地产开发投资项目，要综合考虑各个方面，管理层面、客户方面、政策方面等都需谨慎对待，一旦有一步出现问题，整个项目都会受到影响。基于此，对于风险管控而言，也应当全面布控，做到成竹在胸。
5总结与讨论
综上所述，房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理，设立专门的风险管理机构，制订风险管理计划，明确风险管理目标，明确各部门风险管理人员的责、权、利，通过有效的信息共享，加强各部门协调，采用各种风险防范的措施，主动性的控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的赢利能力，保障企业的可持续发展。本文以上对我国房地产开发项目投资的风险控制进行了探究和分析，首先从理论层面分析了房地产开发项目投资的风险，分析了房地产开发项目投资风险控制的重要性和开发过程中投资风险产生的原因，并基于以上的分析，提出了防范项目出现风险控制的路径选择，以期为房地产项目开发投资提供有益的借鉴和参考。对于房地产开发项目投资的风险控制，还有很多问题值得学者进行深入探究，本文仅是对其做了初步分析，希望能够起到抛砖引玉的作用。
参考文献：
[1]唐燕房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业，2010（1）
[2]赵世强房地产开发风险管理[M].北京：中国建材工业出版社，2003
[3]盖伦·E格里尔房地产投资决策分析[M].龙胜平，张锷，梁超群，译上海：上海人民出版社，2005
[4]刁均敖房地产开发投资风险控制措施[J].企业导报，2011（6）
[5]蒋东丽房地产开发项目风险管理的探讨与分析[J].今日南国，2009（4）
[6]李海燕房地产开发项目投资风险管理研究[J].现代商贸工业，2016（2）
[7]陈行严房地产投资项目风险管理探讨[J].科技向导，2012（36）
[8]丁雅君浅析房地产投资开发项目风险管理[J].经营管理者，2013（13）
[9]张岳华房地产项目风险管理的研究现状与对策[J].中国乡镇企业会计，2010（2）
[10]汪之龙，何长全房地产投资风险管理的问题及对策研究[J].沿海企业与科技，2009（4）