随着物价上涨和老龄化趋势加快，我国面临的养老问题日益突出。国务院日前印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下简称《意见》）中提到“以房养老”试点或在明年上半年推行，这意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展。
　　一时间“住房反向抵押养老保险”成为了社会的焦点。有不少市民担心“以房养老”是政府解决养老难题的对策，进而认为是政府在逃避责任。不过，学者则指出，“以房养老”作为一种金融产品模式，可以弥补老年人多层次养老潜在的发展需求，“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”，是政府兜底之外的一种市场行为。
　　趋势
　　“以房养老”未来或大有可为
　　“‘以房养老’在中国是新鲜事物，但在国外早已是一种很普遍的养老模式了。”中信银行广州分行营业部总经理助理介绍到，从发达国家“以房养老”的经历看，“以房养老”要推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的支持。但是，由于此类贷款周期长、风险大，如何防控政府保险背后的风险，尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时，依然值得警惕和探索。此外，所有采取“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系，“以房养老”只是一种补充性的养老选择。
　　中信银行理财师朱友嘉表示，经过“十一五”时期的建设，我国老龄事业得到很好的发展，养老保障体系逐步建立健全，但与发达国家相比仍有很大的差距。随着独生子女的成长，空巢老人越来越多，而现有的传统子女养老模式已显得捉襟见肘。养老渠道和手段的单一，已无法满足老年人多样化养老需求。在不少银行业人士看来，“以房养老”作为一种补充性的养老选择，未来或大有可为。
　　此外，同策咨询研究部总监张宏伟表示，对于国内养老地产市场来讲，也可以通过“以房养老”模式的创新，盘活存量房资产，使老年群体拥有相对宽裕的资金进行养老，这对于国内跃跃欲试的开发企业来讲，也会迎来新的市场发展机会。
　　试水
　　非唯一住房 收租和拿养老贷款
　　不过鉴于国内情况不同，包括房产继承传统、房产处置较难等特点，国内银行开展该业务与国外则有很大差异。
　　银行业内人士介绍，对于银行来说，该项业务的收益情况与一般按揭业务无异。但如遇老年人去世，继承人无力或不愿偿还贷款，银行将面临处置房产的烦琐手续，而且还可能面临房产价值大幅下降的风险。银行现在由于受到贷款规模的限制，这种强制放款的业务还只是在初步发展阶段。
　　中信银行是市场上推出“以房养老”倒按揭业务比较早的银行。根据介绍，目前中信银行广州市分行推出的“以房养老”倒按揭业务规定，养老人须年满55岁，借款人为养老人本人或法定赡养人。贷款期限可根据借款人实际需要合理确定，但最长不超过10年。贷款利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或上浮执行，贷款每月实际支付养老金额不超过2万元。
　　“借款人需有两套或以上自有住房，所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。”中信银行业务人员表示，而对于借款人只有一套自有住房的情况，除了以该自有住房抵押，还必须增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人，用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。“同时，该按揭还可与租房互补，客户为了补充养老金的缺口，可以把出租的房子再向银行办理‘以房养老’业务。”
　　目前中信银行主要是通过针对老年人群的“幸福年华”品牌打包，以综合理财的方式推出，尽管目前尚未做成一单，但该行相关人士表示，未来银行会根据市场反映及客户接受程度逐步推广该项目，毕竟此业务能满足部分人群的需要，而且未来的养老形势也需要这样类型的业务。
　　比较
　　卖房、租房还是倒按揭？
　　在谈到倒按揭与卖房相比较的优劣时，银行理财师表示，倒按揭与卖房相比最大的不同在于，倒按揭可以每月领取固定养老金，而卖房则为一次性收入，这就要看客户倾向于短期持续的收入还是更愿意获得一次性大笔的收入。
　　此外，倒按揭锁定的是未来的房价，而现金流在出售前先回笼了。假设未来房价上涨比较快，当期出售房子并不划算；但是若养老缺口很大，投资人此前要拿到现金则必须将房子出售。但倒按揭则可以先拿到固定的养老金，同时可将房屋出售的时间点推后。
　　以一套估值100万元的房子为例，消费者最多可从银行贷款60万元。假设贷款期限为10年，则每月可得养老金不足5000元，10年后要处理掉房子偿还贷款。同时，在获取收益方面，房产与租金持续飙升，老人将房子出租或卖掉，或以遗赠房子为条件实施抚养协议，或都要远比“以房养老”合算。还有些老人则选择将房子卖掉，在郊区买一套小房子，或者在养老院供床位来解决养老需要。
　　不少市民表示，目前国内金融机构推出的倒按揭产品只有10年，对于越来越长寿的社会来说并不足够，10年后老人将房子处理后就什么保障都没有了，还不如自己把房子出租。此外，还有投资人认为，若老人有两套房，即便卖掉一套房子，按照100万元，一年低风险理财的收益率都有4%～5%，每月利息都有3000～4000元左右，似乎比倒按揭要划算。
　　建议
　　完善养老服务配套措施
　　事实上，前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。对于该业务的发展缓慢，朱友嘉坦言，这与我国国情以及老年人的传统习惯有非常大的关系。中国老人认为将房子留给子孙是天性和本能，不愿意把房子卖掉或交给银行。不少老人将房产视为重要遗产，“以房养老”观念估计短期难以改变。
　　张宏伟认为，一方面，银行、保险等金融机构为规避市场风险，针对“以房养老”设置的门槛较多。苛刻的条件导致真正符合条件的申请人很少，最终银行等金融机构不得不停办该业务。另一方面，房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险，现阶段还没有统一的公开的标准。
　　再有就是，现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点。到期后房屋是直接归银行等金融机构、还是作为遗产分配给老人子女？这也是值得关注的话题。
　　还有专家指出，目前我国养老配套服务设施不完善，老人即便有钱未必能买到优质养老服务，现阶段“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。“尽管中国老龄化加速，养老床位没有办法满足市场需求，大量的市场需求持续存在。从现阶段来讲，‘以房养老’仍然是处于探索阶段，即使‘以房养老’试点在明年有了具体操作办法，但是，短期内来讲还需要突破上述诸多问题，以满足日益增长的养老产业市场。”
　　“目前国内对‘以房养老’模式还有一个认识和接受的过程，国家也需要出台相应措施支持金融机构开展‘以房养老’业务，如房屋处置方式、土地使用权期限等问题，以便于银行开展业务。目前来看，银行开展养老按揭只是国家养老体系的补充，暂时还不具备作为主要养老方式的条件。”中信银行相关负责人表示。
　　张宏伟建议，未来应逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券行为，使其具有流动性。这样，金融机构可以资产管理公司名义对“以房养老”资产打包进行操作，既可以使养老群体定期取得一定数额养老金，金融机构也会因此有一定的经营收益，收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。