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摘 要 根据合同法规定，居间人获得居间报酬的主要条件在于促成合同成立，合同成立只要要约与承诺符合法律规定，当事人意思表示协商一致即可，其纯属一种事实状态，不涉及合同是否生效的问题。因此，实践当中，不少居间人为了促成合同成立，往往不惜一切代价，甚至在重要事项未核实的情况下即催促双方签订合同。在此情况下，若合同订立后未生效或不能实际履行，当事人往往归咎于中介，拒付报酬。而居间人是否就其所知（知道及应当知道的情况）履行如实报告的义务，对于合同是否生效，能否实际履行起到至关重要的因素。本文从具体个案出发，分析居间人在未履行重要事项如实报告义务的情况下促成合同签订是否应该依居间合同的约定获得报酬。
关键词 居间义务 如实报告 报酬
作者简介：李君临，四川省社会科学院，助理研究员，研究方向：民商法。
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2012）10-092-02
【案情简介】
2011年8月1日，某房地产公司甲与某地产咨询公司乙签订《咨询服务协议》，协议约定由乙公司为甲公司提供项目咨询服务，以达到甲公司与某房地产开发公司（下称“丙公司”）股东签订《股权转让协议》，成功收购丙公司100%的股权，以取得丙公司名下的一块土地用于房产开发的目的。《咨询服务协议》约定的居间报酬为500万元，签订协议当日支付300万元，与丙公司股东签订股权转让协议，完成工商变更后再付200万元。签订协议当日，甲公司向乙公司预付了300万元整（大写：人民币叁佰万元整）的咨询服务费。
甲、乙公司在《咨询服务协议》中约定：乙公司向甲公司提供丙公司的准确全面的信息，促成双方法定代表人见面，使甲公司达到收购丙公司的目的并签订股权转让协议。乙公司确保甲公司与丙公司完成工商变更登记。
签订《咨询服务协议》后，甲公司与丙公司股东于2011年8月18日签订了《股权转让协议》，但甲公司随后于2011年8月26日得知其欲收购用于开发的标的土地仍处于抵押状态，并在之后发现该标的土地已被法院多轮查封。鉴于合同目的已无法实现，故甲公司向丙公司的股东发出解除《股权转让协议》的通知，向乙公司发出解除《咨询服务协议》的通知并要求乙公司返还300万元咨询服务费。乙公司收到甲公司解除咨询服务协议的通知后，未向甲公司提出异议也未返还300万元咨询服务费。
甲公司遂向法院起诉称乙公司未按约履行合同义务，未向甲公司出示标的土地的国有土地使用权证，未如实告知标的土地处于抵押状态，也未如实告知股权转让方之一的真实股东情况，导致甲公司受误导于2011年8月18日与丙公司的股东签订了《股权转让协议》，协议签订后，发现标的土地已被抵押且被人民法院多轮查封，致使甲公司无法取得标的土地的开发权，签订《咨询服务协议》、《股权转让协议》的目的已无法实现，遂要求乙公司赔偿甲公司的损失，全额返还已预付的咨询服务费。
乙公司辩称其已按约完成了合同约定的工作，促成了股权转让协议的签订，有权取得相应的服务报酬。其不仅无须返还已收的300万元咨询服务费，而且有权收取甲公司尚未支付的200万元咨询服务费。据此，乙公司向法院提起反诉，要求驳回甲公司返还咨询服务费的诉请并判令甲公司支付未付的咨询服务费200万元。
【争议焦点】
本案的争议焦点主要有以下三点：
1.甲、乙之间签订《咨询服务协议》的合同目的是什么？
2.乙公司是否履行了合同义务，乙公司是否应当返还居间报酬？
3.甲公司是否还应向乙公司支付未付的居间报酬200万？
针对本案有两种不同意见。
第一种意见认为，甲、乙之间签订咨询服务协议的目的是使甲公司得到丙公司100%的股权，乙公司已经促成了甲与丙的股东之间《股权转让协议》的签订，即已履行了甲、乙之间的合同义务。虽然《股权转让协议》没有得到履行，甲公司也没有得到丙公司的股权，但这不是乙方原因造成的，所以乙方无须返还收取的200万元咨询服务费，未付费用甲公司也应当支付。
第二种意见认为，根据双方签订的咨询服务协议的约定，可知甲公司支付巨额咨询服务费的合同目的不可能仅仅是签订《股权转让协议》，根本的合同目的应为取得丙公司名下土地的开发权。而乙公司未向甲公司事先告知丙公司的土地存在抵押及丙公司的真实债务情况，导致了《股权转让协议》的签订，甲公司签订咨询服务协议和股权转让协议的目的均无法实现，乙公司应该返还甲公司已付的咨询费用，未付费用当然不用支付。
【法理评析】
笔者同意第二种意见。理由如下：
第一，关于《咨询服务协议》的合同目的。笔者认为，《咨询服务协议》的合同目的应为取得丙公司名下的项目土地的开发权，而非仅仅与丙公司的股东签订股权转让协议。《咨询服务协议》首部记载：甲公司为收购丙房地产开发有限公司的股权、以便取得金泉阳光项目的开发权，现委托乙公司提供项目咨询服务。”协议第一条记载：金泉阳光项目概况：位于成都市金牛区金泉路，占地面积17亩。协议第二条委托内容第1项约定：乙公司向甲公司提供咨询服务，协助甲公司完成对该项目各项经济指标的测评”。
可见，《咨询服务协议》从首部到第二条前半部分全部在阐述合同目的，并且能够互相印证。无论从合同所使用的词句，还是从整个合同的逻辑关系，都可以很显然地看出，双方签订《咨询服务协议》的根本目的就是要取得“金泉阳光”项目的开发权，收购丙公司的股权虽然也是协议的目的之一，但其只是一个表象，仅仅是为取得该项目开发权采取的一种方式。因此项目开发权不能仅仅被解读为《股权转让协议》的目的。
同时，基于房地产开发市场的行业特性，一个开发商企业花上亿资金收购一房地产公司的股权，必然是为了该公司名下的资产，即本案中丙公司名下的土地。甲公司向乙公司支付数百万的巨额咨询服务费，必然是为了获得标的土地全面真实信息所付的对价。
综上，笔者认为，不能简单地将《咨询服务协议》的合同目的僵化地认定为仅仅促成《股权转让协议》的签订，应从合同全部条款和实际履行情况来全面理解，合同目的应为甲公司取得目标土地的项目开发权。 第二，关于乙公司的合同义务是否已全面、适当履行，其是否应当返还甲公司已付报酬。笔者认为，乙公司应根据《咨询服务协议》的约定全面履行自己的合同义务，向甲公司提供有关订立合同、目标公司丙公司及目标土地的全面、准确信息，而不能狭隘地根据《合同法》第424条之规定，将乙公司的合同义务仅仅认定为“报告订立合同的机会”。
《咨询服务协议》中明确约定由甲公司委托乙公司提供项目咨询服务和乙公司的合同义务，主要有3项，即：（1）乙公司向甲公司提供咨询服务，协助甲方完成对该项目各项经济指标的测评；（2）乙公司向甲公司提供丙公司的准确、及时、全面的信息，促成双方法人代表见面，使甲公司达到收购丙公司的目的并签订股权转让协议；（3）乙公司确保甲公司与丙公司完成工商变更登记。因此乙公司应当按照前述约定，并结合《咨询服务协议》的合同目的，全面准确地履行自己的合同义务。
而乙公司并未按约履行合同义务，当然不能取得居间报酬。
首先，乙公司并未向甲公司提供咨询服务报告。《咨询服务协议》的委托内容之第一项就是乙公司向甲公司提供咨询服务，并协助甲公司完成对该项目各项经济指标的测评。按照咨询服务的行业惯例，结合本协议约定的高达500万元的巨额咨询服务费，乙公司理应向甲公司提交书面的咨询服务报告，并在报告中将项目的有关全部信息及项目价值、经济评估、风险防范等专业意见向甲公司作完整披露。但乙公司并未履行此项义务。
再者，乙公司既未向甲公司提供丙公司的准确信息，也未促成甲公司与丙公司的法人代表见面，且向甲公司提供了丙公司资产的虚假情况，隐瞒了丙公司名下土地已抵押的事实。对于公司收购来说，目标公司的资产负债情况是收购方最为关注的关键信息之一。乙公司承诺提供丙公司的全面、准确信息，但对于丙公司的资产负债情况却只字未提。乙公司本来应当提供丙公司的资产负债表、损益表、现金流量表、资产清单、债务清单等全套财务资料以说明丙公司的资产负债情况，却并未提供，但根据土地已被抵押及多轮查封等事实表明，乙公司为达其不正当目的，刻意隐瞒了丙公司的巨额负债以及土地的真实情况。
公司不存在抵押。认定为强调金泉阳光丙公司唯一的资产就是其名下的一块土地，乙公司明知该土地处于抵押状态，却告知甲公司该土地不存在抵押；乙公司告知甲公司丙公司不存在其他债务，但事实上丙公司债务缠身，法院对丙公司的四轮查封足为明证。因此，股权转让协议的签订系甲公司受乙公司欺骗的产物，并非甲公司的真实意思表示。
甲公司已经依法解除与丙公司股东签订的《股权转让协议》，乙方确保甲公司与丙公司股东完成工商变更登记的合同义务已不可能完成。
由于金泉阳光项目对应的土地迄今处于抵押状态且已被法院多轮查封，在此情形下甲公司欲取得金泉阳光项目的开发权已属事实不能，故《咨询服务协议》的合同目的已无法实现，甲公司根据《合同法》第94条解除协议合法有据。
根据《合同法》第97条和《合同法》第425条等之规定，乙公司都非但无权取得任何报酬，而且应当赔偿上诉人全部损失。而本案甲公司已经支付的300万元咨询服务费就是甲公司最大的一笔损失。乙公司应予无条件全额返还。
第三，甲公司未付的居间报酬是否应当支付。笔者认为，因乙公司根本未完成委托事项，且向甲公司提供了虚假信息，虽貌似促成了股权转让合同的签订，但其无权取得报酬，未付报酬当然不用支付。
《咨询服务协议》中明确约定：甲公司和丙公司签订股权转让协议，完成工商变更后，三日内向乙公司支付余款共计贰佰万元整。即甲公司和乙公司已经在合同中就支付剩余咨询服务费约定了明确的条件——完成股权工商变更登记。
本案股权变更登记没有完成，乙公司的委托事项并未履行完毕，且委托事项未能完成不可归责于甲公司，相反应归责于乙公司，故其不能主张未付报酬。
【思考与建议】
实践中，不少房地产公司在进行项目或土地收购时，往往采取收购目标公司股权的方式进行，而在收购股权前期往往需要委托地产咨询公司等中间方提供一定的居间服务，且通常都会支付巨额的居间报酬，以便更快速更全面地了解目标公司和目标项目的真实情况。
纵观本案情况，甲公司在项目收购的过程中，向乙公司支付了数百万的居间报酬，却并未得到项目全面真实的信息，导致项目收购失败并面临不能追回居间报酬的风险，可谓教训深刻，堪为镜鉴。
为加强企业在此类项目收购过程中的风险防范，笔者提出以下几点建议：
第一，加强对居间方提供的信息的真实性的调查核实。在居间过程中，不能过于相信居间方，对居间方提供的第三方信息，均应进行认真考察，了解是否真实、准确。如房地产企业收购目标公司股权时，首先应到当地工商局查询目标公司准确的工商档案，了解该公司的股东情况、资产负债等情况；再者，若涉及土地，还需到国土部门核实土地的真实情况，了解土地上是否有他项权利；最后还须到项目所在地进行实地考察，以核实居间方提供信息的准确性。
第二，完善居间合同的条款。在居间合同中应准确、清楚、全面地约定居间方的合同义务，如须提供目标公司真实的股东情况、目标公司的真实债务情况、目标公司是否涉及诉讼及执行等，以及项目土地的国土证等资料。且应明确约定，居间方提供信息时，必须以书面形式向委托方提供。
同时，关于居间报酬的付款条款，建议约定在收购方与目标方签订交易合同后支付一定比例居间费用，收购项目成功后再支付一定比例费用；还可以约定，如因目标方或居间方提供的信息不够真实、准确、全面或因其欺诈或误导导致收购合同不能履行时，委托方有权要求居间人退还已收取的居间费用并有权要求居间方赔偿损失。总之，对居间人收取费用的限制性条款约定得越细，居间人利用合同进行欺诈的可能性越小。
第三，注意保留证据。信息传递尽量以书面形式（含电子邮件）进行，以便于在发生争议时厘清各自责任。
关键词 居间义务 如实报告 报酬
作者简介：李君临，四川省社会科学院，助理研究员，研究方向：民商法。
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2012）10-092-02
【案情简介】
2011年8月1日，某房地产公司甲与某地产咨询公司乙签订《咨询服务协议》，协议约定由乙公司为甲公司提供项目咨询服务，以达到甲公司与某房地产开发公司（下称“丙公司”）股东签订《股权转让协议》，成功收购丙公司100%的股权，以取得丙公司名下的一块土地用于房产开发的目的。《咨询服务协议》约定的居间报酬为500万元，签订协议当日支付300万元，与丙公司股东签订股权转让协议，完成工商变更后再付200万元。签订协议当日，甲公司向乙公司预付了300万元整（大写：人民币叁佰万元整）的咨询服务费。
甲、乙公司在《咨询服务协议》中约定：乙公司向甲公司提供丙公司的准确全面的信息，促成双方法定代表人见面，使甲公司达到收购丙公司的目的并签订股权转让协议。乙公司确保甲公司与丙公司完成工商变更登记。
签订《咨询服务协议》后，甲公司与丙公司股东于2011年8月18日签订了《股权转让协议》，但甲公司随后于2011年8月26日得知其欲收购用于开发的标的土地仍处于抵押状态，并在之后发现该标的土地已被法院多轮查封。鉴于合同目的已无法实现，故甲公司向丙公司的股东发出解除《股权转让协议》的通知，向乙公司发出解除《咨询服务协议》的通知并要求乙公司返还300万元咨询服务费。乙公司收到甲公司解除咨询服务协议的通知后，未向甲公司提出异议也未返还300万元咨询服务费。
甲公司遂向法院起诉称乙公司未按约履行合同义务，未向甲公司出示标的土地的国有土地使用权证，未如实告知标的土地处于抵押状态，也未如实告知股权转让方之一的真实股东情况，导致甲公司受误导于2011年8月18日与丙公司的股东签订了《股权转让协议》，协议签订后，发现标的土地已被抵押且被人民法院多轮查封，致使甲公司无法取得标的土地的开发权，签订《咨询服务协议》、《股权转让协议》的目的已无法实现，遂要求乙公司赔偿甲公司的损失，全额返还已预付的咨询服务费。
乙公司辩称其已按约完成了合同约定的工作，促成了股权转让协议的签订，有权取得相应的服务报酬。其不仅无须返还已收的300万元咨询服务费，而且有权收取甲公司尚未支付的200万元咨询服务费。据此，乙公司向法院提起反诉，要求驳回甲公司返还咨询服务费的诉请并判令甲公司支付未付的咨询服务费200万元。
【争议焦点】
本案的争议焦点主要有以下三点：
1.甲、乙之间签订《咨询服务协议》的合同目的是什么？
2.乙公司是否履行了合同义务，乙公司是否应当返还居间报酬？
3.甲公司是否还应向乙公司支付未付的居间报酬200万？
针对本案有两种不同意见。
第一种意见认为，甲、乙之间签订咨询服务协议的目的是使甲公司得到丙公司100%的股权，乙公司已经促成了甲与丙的股东之间《股权转让协议》的签订，即已履行了甲、乙之间的合同义务。虽然《股权转让协议》没有得到履行，甲公司也没有得到丙公司的股权，但这不是乙方原因造成的，所以乙方无须返还收取的200万元咨询服务费，未付费用甲公司也应当支付。
第二种意见认为，根据双方签订的咨询服务协议的约定，可知甲公司支付巨额咨询服务费的合同目的不可能仅仅是签订《股权转让协议》，根本的合同目的应为取得丙公司名下土地的开发权。而乙公司未向甲公司事先告知丙公司的土地存在抵押及丙公司的真实债务情况，导致了《股权转让协议》的签订，甲公司签订咨询服务协议和股权转让协议的目的均无法实现，乙公司应该返还甲公司已付的咨询费用，未付费用当然不用支付。
【法理评析】
笔者同意第二种意见。理由如下：
第一，关于《咨询服务协议》的合同目的。笔者认为，《咨询服务协议》的合同目的应为取得丙公司名下的项目土地的开发权，而非仅仅与丙公司的股东签订股权转让协议。《咨询服务协议》首部记载：甲公司为收购丙房地产开发有限公司的股权、以便取得金泉阳光项目的开发权，现委托乙公司提供项目咨询服务。”协议第一条记载：金泉阳光项目概况：位于成都市金牛区金泉路，占地面积17亩。协议第二条委托内容第1项约定：乙公司向甲公司提供咨询服务，协助甲公司完成对该项目各项经济指标的测评”。
可见，《咨询服务协议》从首部到第二条前半部分全部在阐述合同目的，并且能够互相印证。无论从合同所使用的词句，还是从整个合同的逻辑关系，都可以很显然地看出，双方签订《咨询服务协议》的根本目的就是要取得“金泉阳光”项目的开发权，收购丙公司的股权虽然也是协议的目的之一，但其只是一个表象，仅仅是为取得该项目开发权采取的一种方式。因此项目开发权不能仅仅被解读为《股权转让协议》的目的。
同时，基于房地产开发市场的行业特性，一个开发商企业花上亿资金收购一房地产公司的股权，必然是为了该公司名下的资产，即本案中丙公司名下的土地。甲公司向乙公司支付数百万的巨额咨询服务费，必然是为了获得标的土地全面真实信息所付的对价。
综上，笔者认为，不能简单地将《咨询服务协议》的合同目的僵化地认定为仅仅促成《股权转让协议》的签订，应从合同全部条款和实际履行情况来全面理解，合同目的应为甲公司取得目标土地的项目开发权。 第二，关于乙公司的合同义务是否已全面、适当履行，其是否应当返还甲公司已付报酬。笔者认为，乙公司应根据《咨询服务协议》的约定全面履行自己的合同义务，向甲公司提供有关订立合同、目标公司丙公司及目标土地的全面、准确信息，而不能狭隘地根据《合同法》第424条之规定，将乙公司的合同义务仅仅认定为“报告订立合同的机会”。
《咨询服务协议》中明确约定由甲公司委托乙公司提供项目咨询服务和乙公司的合同义务，主要有3项，即：（1）乙公司向甲公司提供咨询服务，协助甲方完成对该项目各项经济指标的测评；（2）乙公司向甲公司提供丙公司的准确、及时、全面的信息，促成双方法人代表见面，使甲公司达到收购丙公司的目的并签订股权转让协议；（3）乙公司确保甲公司与丙公司完成工商变更登记。因此乙公司应当按照前述约定，并结合《咨询服务协议》的合同目的，全面准确地履行自己的合同义务。
而乙公司并未按约履行合同义务，当然不能取得居间报酬。
首先，乙公司并未向甲公司提供咨询服务报告。《咨询服务协议》的委托内容之第一项就是乙公司向甲公司提供咨询服务，并协助甲公司完成对该项目各项经济指标的测评。按照咨询服务的行业惯例，结合本协议约定的高达500万元的巨额咨询服务费，乙公司理应向甲公司提交书面的咨询服务报告，并在报告中将项目的有关全部信息及项目价值、经济评估、风险防范等专业意见向甲公司作完整披露。但乙公司并未履行此项义务。
再者，乙公司既未向甲公司提供丙公司的准确信息，也未促成甲公司与丙公司的法人代表见面，且向甲公司提供了丙公司资产的虚假情况，隐瞒了丙公司名下土地已抵押的事实。对于公司收购来说，目标公司的资产负债情况是收购方最为关注的关键信息之一。乙公司承诺提供丙公司的全面、准确信息，但对于丙公司的资产负债情况却只字未提。乙公司本来应当提供丙公司的资产负债表、损益表、现金流量表、资产清单、债务清单等全套财务资料以说明丙公司的资产负债情况，却并未提供，但根据土地已被抵押及多轮查封等事实表明，乙公司为达其不正当目的，刻意隐瞒了丙公司的巨额负债以及土地的真实情况。
公司不存在抵押。认定为强调金泉阳光丙公司唯一的资产就是其名下的一块土地，乙公司明知该土地处于抵押状态，却告知甲公司该土地不存在抵押；乙公司告知甲公司丙公司不存在其他债务，但事实上丙公司债务缠身，法院对丙公司的四轮查封足为明证。因此，股权转让协议的签订系甲公司受乙公司欺骗的产物，并非甲公司的真实意思表示。
甲公司已经依法解除与丙公司股东签订的《股权转让协议》，乙方确保甲公司与丙公司股东完成工商变更登记的合同义务已不可能完成。
由于金泉阳光项目对应的土地迄今处于抵押状态且已被法院多轮查封，在此情形下甲公司欲取得金泉阳光项目的开发权已属事实不能，故《咨询服务协议》的合同目的已无法实现，甲公司根据《合同法》第94条解除协议合法有据。
根据《合同法》第97条和《合同法》第425条等之规定，乙公司都非但无权取得任何报酬，而且应当赔偿上诉人全部损失。而本案甲公司已经支付的300万元咨询服务费就是甲公司最大的一笔损失。乙公司应予无条件全额返还。
第三，甲公司未付的居间报酬是否应当支付。笔者认为，因乙公司根本未完成委托事项，且向甲公司提供了虚假信息，虽貌似促成了股权转让合同的签订，但其无权取得报酬，未付报酬当然不用支付。
《咨询服务协议》中明确约定：甲公司和丙公司签订股权转让协议，完成工商变更后，三日内向乙公司支付余款共计贰佰万元整。即甲公司和乙公司已经在合同中就支付剩余咨询服务费约定了明确的条件——完成股权工商变更登记。
本案股权变更登记没有完成，乙公司的委托事项并未履行完毕，且委托事项未能完成不可归责于甲公司，相反应归责于乙公司，故其不能主张未付报酬。
【思考与建议】
实践中，不少房地产公司在进行项目或土地收购时，往往采取收购目标公司股权的方式进行，而在收购股权前期往往需要委托地产咨询公司等中间方提供一定的居间服务，且通常都会支付巨额的居间报酬，以便更快速更全面地了解目标公司和目标项目的真实情况。
纵观本案情况，甲公司在项目收购的过程中，向乙公司支付了数百万的居间报酬，却并未得到项目全面真实的信息，导致项目收购失败并面临不能追回居间报酬的风险，可谓教训深刻，堪为镜鉴。
为加强企业在此类项目收购过程中的风险防范，笔者提出以下几点建议：
第一，加强对居间方提供的信息的真实性的调查核实。在居间过程中，不能过于相信居间方，对居间方提供的第三方信息，均应进行认真考察，了解是否真实、准确。如房地产企业收购目标公司股权时，首先应到当地工商局查询目标公司准确的工商档案，了解该公司的股东情况、资产负债等情况；再者，若涉及土地，还需到国土部门核实土地的真实情况，了解土地上是否有他项权利；最后还须到项目所在地进行实地考察，以核实居间方提供信息的准确性。
第二，完善居间合同的条款。在居间合同中应准确、清楚、全面地约定居间方的合同义务，如须提供目标公司真实的股东情况、目标公司的真实债务情况、目标公司是否涉及诉讼及执行等，以及项目土地的国土证等资料。且应明确约定，居间方提供信息时，必须以书面形式向委托方提供。
同时，关于居间报酬的付款条款，建议约定在收购方与目标方签订交易合同后支付一定比例居间费用，收购项目成功后再支付一定比例费用；还可以约定，如因目标方或居间方提供的信息不够真实、准确、全面或因其欺诈或误导导致收购合同不能履行时，委托方有权要求居间人退还已收取的居间费用并有权要求居间方赔偿损失。总之，对居间人收取费用的限制性条款约定得越细，居间人利用合同进行欺诈的可能性越小。
第三，注意保留证据。信息传递尽量以书面形式（含电子邮件）进行，以便于在发生争议时厘清各自责任。