笔者在写这篇毕业论文的时候,正值社会上对房价议论纷纷的时候,房价已经成为社会各界关注的焦点。调控房价成为社会的主旋律,房产商也成为这次议论中被讨伐的对象。正因为此,本文主题确立之时,笔者颇有几分犹豫。因为,本文研究对象是房地产投资信托,从表面上来看,房地产投资信托是为开发商输血打气,与国家控制房地产贷款不相一致。但是,我们对房地产投资信托进一步研究后,就会发现结论可能会有所不同。房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,REITs)是兴起于美国的一种投资衍生产品。近年来,亚洲地区的日本、新加坡、韩国和台湾地区、香港地区纷纷推出房地产投资信托品种,内地要求推出REITs的呼声也日渐高涨。REITs的理念最早来源于马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托关系。1960年,为了使大众能够分享房地产发展的收益,为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利,艾森豪威尔总统签署了《1960年房地产投资信托法案》,在法律上确立REITs两大便利条件:税收优惠和允许上市交易,从而解决了传统房地产资产难以流动的问题。1961年,第一家REITs正式成立。REITs发展至今,已经成为国外盛行的房地产融资工具,是房地产证券化的一种主要表现形式,是房地产市场和金融市场发展到较高阶段的金融创新的产物.REITs具有其他投资工具无可比拟的特点和优势。我国正处于社会主义市场经济建设关键时期,正在朝着建立小康社会的奋斗目标而不断前行。在这个社会转型时期,对房地产的需求正由潜在需求逐步转化为现实需求,社会大众也在呼唤市场能够提供更为广泛的房地产产品。然而不动产作为一项资金密集型产业,需要金融市场的大力支持。REITs的出现提高了房地产的流动性和收益的稳定性。对各国房地产市场和资本市场发展起到了双重的推动作用。一方面,蓬勃发展的房地产市场对于融资创新需求日增,另一方面,投资者对于创新金融产品、拓宽投资渠道的需求迫切。这两方面的需求推动着我国的房地产金融创新。REITs在世界范围的成功实践为我国提供了良好的借鉴,引发了国内理论界和实务界的广泛关注。研究REITs产品特性,借鉴国外成功经验,开发符合中国市场需求的REITs产品,提出我国REITs法律制度建构的意见,有利于在规范中推动房地产投资信托制度的健康发展。本文拟从六个部分阐述对房地产投资信托若干法律问题的研究。第一部分是对REITs的概述。包括概念分析、法律特征、产品分类、与相关概念比较和REITs的作用。本部分是对REITs的概念有一个总体的把握。第二部分是REITs的起源和发展。通过对美国市场上REITs发展历程的回顾,分析REITs产品的内在特性和演绎过程,从中进一步理解REITs的内在规律。本部分还对亚洲REITs的发展进行概括性的描述,对国外发展REITs的经验和启示进行总结。第三部分是对REITs的法律架构的研究。REITs的法律基础是信托。本部分对REITs相关主体进行分析研究,提出发起人、委托人的资格和职责,受益人的权利和义务,着重研究受托人的构成及其权利义务。第四部分是对我国现阶段REITs产品初步实践的阐述。通过案例形式概括在实践中不断探索的REITs雏形的各种表现形式,并对我国房地产信托产品进行述评。第五部分是研究我国推行REITs存在的问题。首先,对推行REITs的风险和成本进行论述,其次,对推行REITs存在的问题进行分析,包括法律环境、社会文化环境和房地产金融市场的现状。第六部分是对我国推行REITs提出对策和建议。首先是对推行REITs必要性和可行性的阐述。然后,提出若干政策和建议:包括法律环境、监管机构和监管方式、信托公司管理和其他相关建议。本文采用比较的方法、历史的方法和逻辑分析的方法进行研究论证,提出在我国建立REITs法律制度的构想。