在市场经济条件下，城市住房这一重要资源只有在市场机制的作用下才能实现最佳配置，城市住房价格则是城市住房市场运行的中心环节。因此，研究城市住房价格影响因素及其作用机制对住房市场具有十分重要的意义。住宅价格受多种因素的影响，从微观方面考虑，由于住宅产品是一种异质性商品，产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异。国外较多的学者从特征价格(hedonic price)的视角出发构建模型进行研究，而国内学者目前对住宅价格问题，大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面出发进行定性研究。到目前为止，国内只有屈指可数的学者通过对住宅购买者在区位条件、建筑结构、邻里环境等方面的偏好进行调查，实证研究住宅特征和住宅价格之间的数量关系。如何把特征价格理论应用于住宅价格分析之中，构建其特征价格模型研究城市的住宅价格，这正是本文试图解决的问题。本文主要从特征价格理论的基础入手分析，结合国内外文献，将住宅特征主要分为区位特征、建筑特征和邻里特征三大类，进一步构建了住宅特征价格理论模型。在实证分析中，结合大连市二手房住宅市场情况，利用特征价格模型采集了150组住宅样本数据进入模型并对住宅特征进行深入分析，并从计量经济学角度对模型进行了估计检验，证明了模型的可行性。实证研究表明，住宅特征对住宅价格的影响程度是有差异的，影响最大的是建筑面积，其次是周边环境。论文重点研究的内容如下：第一部分：结合住宅房地产本身异质性的特点，分析了特征价格法在住宅价格应用的重要作用，说明特征价格法研究的理论意义和现实意义。第二部分：研究了特征价格模型的理论。Lancaster偏好理论和Rosen的特征市场均衡分析为特征价格模型奠定了理论基础。并介绍了特征价格模型的构建条件、模型形式、模型估计中存在的问题。第三部分：研究了特征价格模型的构建。分别分析了在商品住宅中特征价格模型变量的选择、变量的量化、模型的选择。第四部分：结合大连市二手房住宅市场的样本，对商品住宅特征价格进行了实证研究。将住宅中介报价数据、住宅小区状况调查数据以及电子地图数据等进行了数据拟合，从而得出特征价格方程。第五部分：对论文进行总结并展望，并说明本文的一些不足之处。