在可供担保的财产中,不动产作为重要的固定资产,以其价值巨大的显著特点,将极 大地增强债权的实现程度.从房地产业发展的角度,以房地产为贷款担保将是房地产金融的核心,决定着房地产业的繁荣.而且,随着中国住房制度改革的深化,以房地产为担保进行贷款出现新的形式,并已成为商业银行信贷业务的重要组成部分.因此,不动产担保在社会经济发展中占据了重要地位.纵观世界各国,在大陆法中,抵押作为纯价值担保的最典型的形式,已经成为许多国家运用最为广泛的一种物的但保形式,而在英美法中,属于权利转移型但的按揭是英美法系各国运用频率最高的一种但保形式.而这两种但保形式恰恰也是典型的不动产担保方式.该文将只考察不动产抵押和不动产按揭两种担保形式.从担保物权的角度,设定或者发生于不动产之上的但保物权为不动产担保物权.担保物权是物的担保制度的核心,其目的的为确保债权的受偿.如何实现这一目的则成为但保物权制度的核心内容这一.在抵押权制度中,抵押权人在债权已到清偿期而债务人未履行债务时,为优先受偿之实现,而行使押权、处分抵押物的行为称为抵押的实现.抵押权实现的效力将使主债权得到清偿,抵押权人设抵押权的目的得到满足.相应的,在按揭制度中,取消赎回权和出售按揭财产具有按揭权的实现的性质.由于不良债权是当前困扰中国经济发展的重要因素之一,所以确保债权受偿,实现担保物权就成为关键.该文以不动产但保物权的实现为切入点,分别从大陆法系的抵押制度和英美法系的按揭对其介绍,然后结合中国不动产但保的现状,提出一些建议.