不动产之预备登记制度在国外已经有上百年的历史，无论是其理论研究还是其实务操作都相当完备。对于不动产交易秩序的安定有序，预备登记制度不可或缺。就我国现行法律法规而言，在《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中规定了与预告登记制度极其类似的商品房预售登记备案制度。但预售登记与预告登记有本质的区别，不能将其视为预告登记。对于异议登记制度，我国现行法律法规中连影子也找不到。总之，我国尚未确立预备登记制度的预告登记和异议登记，不动产预备登记制度也就无从存在。 但在现实的商品房买卖中，开发商背信弃义将一房二买的现象时有发生，严重损害了买受人的利益。加之我国物权登记制度的混乱和不完善，实践中登记名义人可能与事实物权人不一致。这样，不动产纠纷更多，不动产交易市场更加混乱。相关部门也注意到了这一点，但苦于法律制度缺乏，面对纠纷也无能为力。国外解决上述两种纠纷的制度正是不动产预备登记制度。文章在分析国外预备登记制度的基础上，吸取其精华，结合我国实际情况，对构建我国预备登记制度作了简要探讨。本文共分四个部分，全文四万余字。 文章第一部分是对预备登记制度的概括性介绍。在对预备登记进行定义的基础上，对其特点加以分析。为了避免混淆，将预备登记与本登记进行了比较。通过预备登记制度历史的回顾，提出了其产生条件：制度条件—登记制度的产生；社会条件—商品经济比较发达，不动产交易频繁。 文章第二部分是对预备登记之预告登记相关问题的比较研究。通过分析预告登记的概念，将其与异议登记加以比较，阐明预告登记的含义。在将预告登记和预售登记进行比较分析的基础上，提出预售登记非预告登记的观点。从主体角度讲，预告登记制度有其个人价值、群体价值和社会价值。关于预告登记的性质，国内外学者有不同的看法。笔者倾向于德国学者的观点，认为预告登记为在登记薄中进行公示的，具有一定物权效力，对以物权变动为内容或产生对抗力之请求权的担保。鉴于预告登记所保全请求权的重要性，文章对其特点、范围和基于请求权产生的义务人的抗辩权进行了分析。其中，预告登记可适用于：以物权的设定、转移、变更或消灭为内容的债权请求权；物权变动业已发生，但登记申请所必要的手续