过去几年,物流地产行业已经成为构建交互流通枢纽的重要组成部分,其面临着规模扩张、向高端仓储转型、向智慧物流园区升级改造等挑战。而我国物流地产行业是依靠“重资产”运营的行业,不管是初期的项目建设还是后期的日常运营,均需要企业投入一定量的资金和后续用以维持项目稳定运营的现金流。目前物流地产企业常用的融资方式是银行借贷,其次是自筹资金,由于该行业存在变现慢、回收期长等弱势,我国银行对其借贷要求比较高,也并未提供相关的税收优惠政策。因此,物流地产行业亟待通过合理运用REITs方式进行融资,以盘活现有的“重资产”,实现“轻资产”运营。本文选取的案例公司,即宝湾物流,是南山控股旗下物流地产的主要开发运营平台,主营业务为物流仓储服务。近几年,面对日益激烈的行业竞争,公司陷入了融资渠道单一的困境,并致力于解决这一问题。2018年底,宝湾物流以旗下四处优质的物流园区为底层资产,实施仓储物流资产证券化,此次融资将改善宝湾物流融资渠道单一的困境,也较好地盘活了其底下的优质物流园区资产,成功实现了“重资产变现”。本文主要通过文献研究法和案例分析法,首先对REITs相关的文献进行梳理,包括实施REITs的动因研究、实施REITs的效果评价和物流地产行业实施REITs的必要性与可行性研究。其次再介绍本文的相关概念与实施框架,包括物流地产REITs的相关概念（内涵、功能、特点）,以及国内公募REITs实施的具体流程（注册公募基金阶段、设立专项计划阶段、信用增级阶段与获取项目公司股权阶段）。接着介绍物流地产企业实施REITs的制度背景与实践现状,包括政府引入REITs的背景、动因,颁布的相关政策制度以及物流地产市场REITs的实践现状表现。以此作为背景基础引入宝湾物流REITs项目的案例分析:首先,本文分析了公司实施REITs的背景与条件;接着,本文对该专项计划中的资产证券化产品进行产品各要素阐述后,对其项目标的情况进行分析,包括盈利能力、运营能力、区位特点、评级情况等;然后,本文详细介绍了本次REITs的具体的实施流程以及对各个流程阶段作了评价,继而得出了本次REITs的发行为宝湾物流公司带来了许多正向的效果;最后,文章由宝湾物流案例推广到物流地产行业,总结了宝湾物流此次REITs实施的经验及借鉴意义。本文以宝湾物流的REITs实施为例,较好地验证了REITs的实施确实对企业有许多正向的效果。本次REITs产品的发行帮助宝湾物流实现了改善企业债务结构,降低融资成本、提高资金活性,促进资产运营、提升资产回报,增加企业收益、增强偿债能力、树立企业形象的良好效果。最后,本文还总结了宝湾物流案例对我国物流地产企业之后开展REITs的启示与建议。