二十世纪八九十年代,为缓解城市居住需求,我国投入大量人力物力建造了大量城市多层住宅。此类住宅建成距今已有30-40年时间,受先天条件、物理老化、人为破坏、自然灾害等多因素影响,已成为陈旧、功能落后、高耗能的老旧住宅,难以满足居民不断增长的居住需求。“十四五”要求,各城市需结合当地实际情况力争在期末基本完成城镇老旧小区的改造任务。对于存量巨大、未达到设计使用年限的城镇老旧住宅,采用综合改造或拆除重建等方案对其更新是势在必行的。目前城镇老旧住宅更新面临四大问题,即更新方案是否可行,更新后住宅建筑性能能否得到提升,更新能否满足可持续发展要求以及更新方案的成本是否经济合理,因此需在建筑策划阶段对老旧住宅单体的更新方案进行评价。价值工程作为一项技术及经济相结合的方法,从技术、经济和功能的角度研究更新项目全寿命周期的特点,在项目前期决策阶段尤其设计阶段发挥很大能效,本文运用价值工程原理建立城镇老旧住宅单体更新方案的评价工作流程和综合评价模型,为更新方案优选和决策提供一种简单可行、反映客观事实的定量评价方法。本文通过对城镇老旧住宅现状及更新方案调研剖析,结合国内外现有的既有住宅性能评价标准及相关研究,建立城镇老旧住宅单体更新方案功能评价指标体系,并构建基于ANP-模糊评价的功能综合评价模型,从更新后功能性、施工可行性及方案的环境影响和社会影响对更新方案进行评价,求出价值工程相应的功能系数。再构建基于全寿命周期成本管理理论的城镇老旧住宅单体更新方案的成本估算模型,对更新方案进行经济性分析,求出价值工程中相应的成本系数,进而结合功能系数求出更新方案的价值系数。最后结合大连某老旧住宅建筑的案例,验证本文构建的城镇老旧住宅单体更新方案的综合评价模型的可操作性和合理性,为更新方案决策提供指导性意见。本文基于价值工程,在城镇老旧住宅更新的建筑策划阶段对各更新方案进行功能成本分析,将全寿命周期成本管理理论引入更新方案评价中,将价值工程工作流程与更新方案的评价流程结合,为城镇老旧住宅单体更新方案决策提供理论依据。