“营改增”是国家供给侧改革中非常重要的环节，因此意义重大。随着“营改增”政策的全面推开，房地产业的税制也发生重大变化。2016年5月1日全面实施至今，不仅对不动产的销售、转让、出租等环节税制的进行了改革，解决了营业税时代房地产业的重复征税问题，也实实在在降低了房地产行业的税负。
　　在“营改增”之前，房地产开发企业销售不动产一直都按照销售额的5％缴纳营业税，税额计算和征收管理相对简便;“营改增”后，则税额计算不仅需要同时考虑进销两方面情况，还要涉及诸多过渡性政策措施。而现有增值税条例和规章主要是基于货物、劳务等交易模式，缺少房地产行业特殊经营模式的针对性考虑，导致出现很多新问题，亟需从政策和管理层面分别予以重视及解决。
　　本文的章节设置旨在从政策问题和征管问题两个维度来分析营改增后，房地产开发企业适用增值税过程中产生的若干问题。这两个问题在实践中是密不可分的。税收政策的完善直接决定了日常征管的质量，而税收征管又反过来能促进政策的建立和维护，二者互相影响，互相关联，缺一不可。剖析两者在现阶段存在的瑕疵和疏漏，在税务实践中意义重大。
　　从本文章节设置的逻辑看，第一章主要阐述了研究的意义、文献综述及研究思路和方法。第二章是探讨政策适用问题，针对政策适用中出现的矛盾、无政策可适用及政策适用中发现的不合理情形，进一步剖析政策的缺失点和模糊点，本章从应税销售额确定、抵扣问题及特殊问题三个角度入手进行逐项剖析，梳理了因政策不完善导致实务中观点不一，操作方式多样的情况，进而提出本文观点及建议。第三章和第四章是探讨征管问题，第三章从对房地产行业的日常征管的风险识别展开，既存在一般性风险，如发票开具中的风险;也存在房地产行业的个性风险，即收入确认和进项抵扣管理中的风险。这些风险普遍存在，但常被忽视，因此找出现有征管现状中的不足和难点，进一步探讨如何避免十分必要。第四章则围绕房地产开发企业营改增的特殊政策，即过渡政策引起的特殊征管难点展开，过渡政策是营改增全面推开时，针对房地产行业所作的特殊性规定。在政策适用过程中极易产生风险点，也是基层管理实务中公认的征管难点，故单成一章，需要结合上下游企业政策适用的多样性进行分析，提出行之有效的征管建议。第五章是总结，一来对前四章的主要观点作归纳，二来就政策层面和征管层面分别提出合理化建议。
　　本文在介绍我国房地产开发企业“营改增”前后税制变化的基础上，根据“营改增”三年来实际操作中增值税出现的各种问题进行学术探讨，提出的相关建议如下。政策问题层面，建议增值税政策设计需结合房地产行业特点作针对性考虑，并首先对房地产开发企业特殊营销方式的税收政策予以明确。主要从以下三点着手，第一:细化政策，统一口径，确认房地产开发企业不同销售方式的销售额;第二:实质重于形式地确认对土地使用权转让差额计税的销售额;第三:考虑逐步将贷款利息纳入进项抵扣。征管问题层面，提醒税务机关在“营改增”后要充分认识房地产开发企业收入确认和发票管理中的风险，对于过渡政策的实施，既要细化管理，又要加强协调。为进一步提升税务机关面临新形势新问题时的应激反应和风控能力，使增值税最大可能性地发挥其优势，实现“营改增”的初衷，建议一要依托“互联网+”，加强房地产开发企业预缴阶段的管理;二要引入“区块链”概念，全面打通发票管理、信息共享的症结，三要借鉴国外先进征管方法，构建良好法制税务环境。