我国城镇化已实现突飞猛进的发展,在相当长的时间内仍是我国经济社会发展的主旋律。城镇化的核心是人口的城镇化,人口城镇化是我国经济中短期增长的强大引擎。随着新型城镇化的大力推进,庞大农村人口迁移的集聚效能,使得与老百姓民生息息相关的住房问题再次成为关注的焦点。纵观现今的房地产住宅市场,一、二线城市商品住宅销售面积和销售金额占全国的比例自2011年以来持续上升,三线城市占比则持续收缩。三线城市前几年住宅市场快速发展,使得市场供应量井喷,但由于经济增长动能不足和人口聚集力较低,需求相对疲软,导致其出现严重的供过于求的局面。未来十年,我国的城镇化将进入从50%到70%的快速提升阶段。一旦城镇化迈入发展的高级阶段,人口和产业会向处于中间层次的城镇集聚,进而推动区域性中心城镇的形成,二、三线城市成为房地产住宅市场新的增长点。从城镇化进程影响城市住宅需求的角度分析城市内部住宅市场的研究路径,有益于城市房地产住宅市场的健康运行,同时也成为统筹区域经济发展的重要视角。我国房地产业在顺应趋势正确把握以城镇住房建设为增长点的住宅需求的同时,要与国民经济、新型城镇化协调发展,与产业转型升级良性互动,为民生改善和城市建设提供配套服务,不仅要做积极参与者,更要做有力推动者。本文立足于2014年《政府工作报告》强调推进城镇化的核心在于解决“三个1亿人”问题的时代背景,研究人口城镇化的加速发展对我国三线城市住宅需求产生的重要影响。基于对国内外文献及相关理论的梳理和归纳,文章先就人口城镇化对城市住宅需求影响机制作定性分析,发现城市群的规模集聚效应不仅对三线城市具有经济辐射作用,并且对其住宅需求也发挥了积极的带动作用。然后从横向与纵向两方面对二者关联度进行研究,横向方面,选取2003-2012年城镇化和住宅需求的多项指标作为研究对象,采用DEA方法从规模效率角度逐年分析当年城镇化对住宅需求的推动效能；纵向方面,采用E-views软件,针对时间序列数据样本通过协整检验和格兰杰因果检验验证城镇化发展与住宅需求的关联度。紧接其后,文章建立住宅需求预测模型,在城镇化背景下定量预估未来住宅需求走势。最后,根据上述分析得出结论,并对城镇化与住宅业的协调发展提出合理有效的政策建议。