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中建设计集团按照国资委和中建集团总公司的要求，在一张蓝图的统领下，为地方政府提供规划建设、产业发展和金融统筹三位一体的“中建城乡建设发展全过程一体化服务模式”，为解决当前城乡建设发展当中的痛点和难点做出了有力的探索，值得行业关注。为此，《中国房地产业》杂志专程对中国中建设计集团有限公司总部一院城乡建设发展中心总经济师张劲松先生作了独家访问。
中国房地产业：中建设计集团过去一直在规划设计领域深耕，您作为投融资专家，加入中建设计集团的契机是什么？
张劲松：问得非常好，我之所以从2019年初加入中建，和中建现在大力推行的一体化服务模式有很大关系。过去，中建主业聚焦于规划、设计和建设领域，并凭借这些优势取得了非常好的业绩。很多人可能不太了解，中建在2020年《财富》世界五百强排行榜上排名第18位，在中国500强企业排名中仅次于中石油、中石化和国家电网，位列第四，是完全市场化的央企第一，这是非常了不起的成绩。
从2017年以来，中建设计集团按照国资委和中建集团总公司的要求，开始深化供给侧改革和管理模式创新，通过聚合中建体系内各企业优势，充分發挥平台模式的价值和作用，统筹城乡建设发展的要素和资源，在这样的初衷之下，“中建城乡建设发展全过程一体化服务模式”应运而生。我来中建设计集团就是为了给我们这个一体化服务平台对接产业和金融资源，结合中建体系在城乡建设发展领域的产业链优势，更好地服务于地方政府。
中国房地产业：您主要对接的是一些什么样的资源？
张劲松：中建的一体化服务模式聚焦精准落地，从顶层规划入手，引领设计、建造、运营，我们要做的是城乡建设发展的全程服务商。这个全程服务除了需要规划设计和工程建设外，还需要优质的产业和金融资源，但中建本身不做产业和金融，因为术业有专攻，中建的老本行不能丢，而且产业和金融都不是中建的真正优势所在。那么我的工作主要就是在平台引进产业资源和金融资源，进行资源的统筹协调。
中国房地产业：您刚才提到“中建城乡建设发展全过程一体化服务模式”，这个模式的主要内容是什么？
张劲松：“中建城乡建设发展全过程一体化服务”模式，这个思路是中建设计集团提出来的，意在发挥中建强大的全产业链优势、资源优势和品牌标准优势，最终集成创新中建城乡建设发展的“1+3+N”模式，三年的实践下来，这种模式展现了很好的发展前景。
中国房地产业：这个“1+3+N”模式具体是指什么？
张劲松：“1”就是要坚持贯彻习总书记强调的“一张蓝图”，是顶层规划。我们的创新服务模式就是要以“一张蓝图”为蓝本，融入政治、经济、人文、产业以及生态等等多种要素，在多规合一的基础之上，绘就一张蓝图，促进城市建设、产业经济、生态文明的和谐发展。
“3”是在推进项目过程中，坚持规划建设、产业发展和金融统筹“三位一体”。是要在“一张蓝图”的指引下，解决城乡建设发展中的瓶颈问题，满足地方政府的核心需求，把“一张蓝图”坐实。
规划建设方面我就不多说了，这是中建的核心优势，就是要为地方城乡工程建设项目提供高标准的规划设计和高质量的集成建设。
产业发展方面，通过完善和创新区域内的产业政策，对产业发展战略和实现路径进行科学的规划，同时要紧贴市场的实际需求，在区域发展战略和产业发展规划的指导下，有针对性的统筹性地引入各种产业和项目具体落地。我们在帮助地方政府招商的过程中，一定是通过对产业资源的统筹规划，进行全产业链的招商，不能再是过去那种碎片化招商，实践证明，这样的统筹招商效率更高、效益更好，更受地方政府欢迎。
金融统筹方面，我们最终希望通过金融的规划、平台托管、财务顾问等服务对政府平台公司进行全面的梳理，规范有效地整合地方政府手里的资源，包括土地、国企、财税政策、公共资源、特许经营等等，促进政府平台公司的市场化转型，融通项目建设资金，推动城乡建设发展。也就是说，要以政府投资建设平台为依托，以盘活政府各类资源为抓手，以满足各大项目所需资金为目标，进行金融统筹规划和方案路径设计。
中国房地产业：“N”是指什么？
张劲松：“N”就是落地N个项目。只有项目落地才能真正推动城乡建设，“中建城乡建设发展全过程一体化服务模式”，就是要以落地N个项目实施为最终目标。我们的项目主要分三类，工程类、金融类和产业类，都要在三位一体的统筹下进行。
我重点说一下金融类项目。众所周知，资金是城乡建设发展的最大痛点，即便在发达地区也要面临资金问题，因为资金有限，项目众多，导致每个项目都有资金缺口，所以融资就变得极为重要。通过与金融投资方的对接，中建正在通过整合第三方机构和资源，打造多元化的金融统筹服务，包括政府平台公司的资源整合和资产优化咨询，政府土地资源和国有资产注入，平台项目信贷融资，平台专项发债等等，力图帮助地方政府解决项目资金问题。
中国房地产业：这个模式主要的应用领域是哪些？
张劲松：其实我们现在这个模式应用领域不光是城市更新，主要的应用领域主要有三个，第一是新区建设，包括产业新城和城市新区，这当然是以产业导入为重点;第二是城市更新，主要是以老旧小区改造为主体的城市更新项目;第三是乡村振兴，在确保基本农田和生态红线的前提下，盘活集体建设用地，促进乡村振兴。其实刚好是三大产业。乡村振兴是第一产业，以农业为主。新区建设是第二产业，以制造业为主。城市更新是第三产业，以服务业为主。
中国房地产业：这个模式如何运用于具体项目？
张劲松：在很多具体项目上，中建大多是不能做运营的，还是做规划设计建设，产业运营和金融服务都是要专业性的公司来，大家优势互补，这样就组成了我们这个模式。可做的文章特别多，难度也不小，但与经济效益相比，其实社会效益更大。中建设计集团作为规划设计的引领单位，可以有效带动中建体系的单位，同时引入聚合外部各类资源，通过国土空间、产业、金融等资源的统筹规划，解决具体项目的“地从哪来，钱从哪来，人从哪来”等现实问题，落实具体项目，带动地方政府的城乡建设发展。 具体到我们的服务方式，我们认为地方政府城投公司的市场化转型会是一个非常重大的机遇。我们比较主张地方政府的城乡建设发展要依托地方城投公司这个平台，把这个平台打造好，就可以大大推进城乡建设发展这一进程，这也是城投公司市场化转型的根本意义所在。
在地方经济发展的过程中，实际上非常需要一个能够承载当地城乡建设项目的平台，服务于当地开发项目的实际开发建设和运营，尤其在民間资本不愿意进入、当地政府又有心无力的领域。我们认为，通过城投公司运作地方开发项目是目前效率最高的路径。我们希望地方政府能够把要开发的区域交给它的城投公司，我们可以帮助城投公司进行市场化转型，让城投公司具备市场盈利能力，发挥金融杠杆作用，撬动当地经济的快速发展。如果我们的金融资本和产业方能够直接与城投公司进行合作，既可以规避政府的隐形债务问题，又能推动城投公司的市场化转型，推动项目落地实施。实际上，从2017年开始，国家政策已经要求并支持融资平台公司的转型发展。
（注：财政部财预〔2017〕50号文明确指出，推动融资平台公司尽快转型为市场化运营的国有企业、依法合规开展市场化融资，地方政府及其所属部门不得干预融资平台公司日常运营和市场化融资。财政部《关于坚决制止地方政府违法违规举债遏制隐性债务增量情况的报告》中提出，支持转型后的国有企业依法合规承接政府公益性项目。国家发展改革委《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中指出，分类稳步推进地方融资平台公司市场化转型，剥离政府融资职能，支持转型中的融资平台公司及转型后的公益类国企依法合规承接政府公益类项目。）
我想强调一点，很多地方政府对它自己的城市资源并不十分了解，对资源的变现能力理解得也并不够深刻。如果让我们的产业专家和金融专家去看，其实很多资源都非常具有优势，完全可以放到地方政府的平台公司进行统筹规划，让它产生价值。
中国房地产业：听起来有点像经营城市？
张劲松：对，我们这个全过程一体化模式的核心就是经营城市。一定要经营城市。把城市的资源统筹起来。这个统筹是由我们的规划专家、产业专家和金融专家一起对县域进行资源的统筹规划，当然你的项目大，我们就做大规划，项目小，就做小规划。我们的立意就是县域。以县域作为开发单位，不是片区，并不是越大越好，我们反而认为越大越不好做，所以最好就是县域，在县域内进行各类资源的统筹。
中国房地产业：为什么是县域？
张劲松：我们认为县域是目前对城乡发展最迫切的，同时也是跟我们这个一体化模式最匹配的。我们在县域里面做资源统筹，能够做到，能够做好。如果这个事情真的能够推行下去，不仅能解决很多经济问题，而且能解决很多社会问题，意义重大。所以我非常看好，我觉得很有社会价值，做成了会非常有成就感。当然难度肯定也会非常大，我们在持续探索和前行，有了一些业绩和经验，也遇到一些挑战和问题。但是方向没有错，所以没有什么好怕的。
中国房地产业：中建设计集团与地方政府的合作模式是什么？
张劲松：中建设计集团与地方政府合作的职责定位有两个。第一是要做地方政府的智囊团。具体来说就是要统一聚合包括规划建设、产业发展和金融统筹在内三位一体的核心技术力量和顶级专家资源，成为地方政府的智囊团，为地方政府提供城乡建设发展全过程一体化服务，提供综合解决方案。第二是要做城乡建设的操盘手。除了锦言妙计，中建还会帮助地方政府完成整体解决方案的具体落地，通过建设发展项目的全过程咨询、EPC总包，协助产业资源规划导入，金融资源的支持保障等，做城乡建设的操盘手，为地方政府城乡建设发展提供全过程一体化服务。
中国房地产业：您一直强调中建不会放弃自己的老本行，还是会专注于规划设计和建设，那么中建与其他资源的合作模式是什么？
张劲松：现在地方政府可能更愿意跟央企签约，这样后续的合作会更有保障。这样带来的一个问题是，很多有资质有实力的民营企业被排除在项目之外。那么中建可以在全过程一体化模式的指导之下，与地方政府进行城乡建设发展项目的整体合作。同时，我们中建要更好地发挥平台作用，聚合其它包括央企国企和优秀民企在内的产业资源、金融资源及其它综合服务资源等一起，在“一张蓝图”的资源统筹下，形成合力，为地方政府服务，为城乡建设发展提供帮助。这是我们的想法。
中国房地产业：中建设计集团过去一直在规划设计领域深耕，您作为投融资专家，加入中建设计集团的契机是什么？
张劲松：问得非常好，我之所以从2019年初加入中建，和中建现在大力推行的一体化服务模式有很大关系。过去，中建主业聚焦于规划、设计和建设领域，并凭借这些优势取得了非常好的业绩。很多人可能不太了解，中建在2020年《财富》世界五百强排行榜上排名第18位，在中国500强企业排名中仅次于中石油、中石化和国家电网，位列第四，是完全市场化的央企第一，这是非常了不起的成绩。
从2017年以来，中建设计集团按照国资委和中建集团总公司的要求，开始深化供给侧改革和管理模式创新，通过聚合中建体系内各企业优势，充分發挥平台模式的价值和作用，统筹城乡建设发展的要素和资源，在这样的初衷之下，“中建城乡建设发展全过程一体化服务模式”应运而生。我来中建设计集团就是为了给我们这个一体化服务平台对接产业和金融资源，结合中建体系在城乡建设发展领域的产业链优势，更好地服务于地方政府。
中国房地产业：您主要对接的是一些什么样的资源？
张劲松：中建的一体化服务模式聚焦精准落地，从顶层规划入手，引领设计、建造、运营，我们要做的是城乡建设发展的全程服务商。这个全程服务除了需要规划设计和工程建设外，还需要优质的产业和金融资源，但中建本身不做产业和金融，因为术业有专攻，中建的老本行不能丢，而且产业和金融都不是中建的真正优势所在。那么我的工作主要就是在平台引进产业资源和金融资源，进行资源的统筹协调。
中国房地产业：您刚才提到“中建城乡建设发展全过程一体化服务模式”，这个模式的主要内容是什么？
张劲松：“中建城乡建设发展全过程一体化服务”模式，这个思路是中建设计集团提出来的，意在发挥中建强大的全产业链优势、资源优势和品牌标准优势，最终集成创新中建城乡建设发展的“1+3+N”模式，三年的实践下来，这种模式展现了很好的发展前景。
中国房地产业：这个“1+3+N”模式具体是指什么？
张劲松：“1”就是要坚持贯彻习总书记强调的“一张蓝图”，是顶层规划。我们的创新服务模式就是要以“一张蓝图”为蓝本，融入政治、经济、人文、产业以及生态等等多种要素，在多规合一的基础之上，绘就一张蓝图，促进城市建设、产业经济、生态文明的和谐发展。
“3”是在推进项目过程中，坚持规划建设、产业发展和金融统筹“三位一体”。是要在“一张蓝图”的指引下，解决城乡建设发展中的瓶颈问题，满足地方政府的核心需求，把“一张蓝图”坐实。
规划建设方面我就不多说了，这是中建的核心优势，就是要为地方城乡工程建设项目提供高标准的规划设计和高质量的集成建设。
产业发展方面，通过完善和创新区域内的产业政策，对产业发展战略和实现路径进行科学的规划，同时要紧贴市场的实际需求，在区域发展战略和产业发展规划的指导下，有针对性的统筹性地引入各种产业和项目具体落地。我们在帮助地方政府招商的过程中，一定是通过对产业资源的统筹规划，进行全产业链的招商，不能再是过去那种碎片化招商，实践证明，这样的统筹招商效率更高、效益更好，更受地方政府欢迎。
金融统筹方面，我们最终希望通过金融的规划、平台托管、财务顾问等服务对政府平台公司进行全面的梳理，规范有效地整合地方政府手里的资源，包括土地、国企、财税政策、公共资源、特许经营等等，促进政府平台公司的市场化转型，融通项目建设资金，推动城乡建设发展。也就是说，要以政府投资建设平台为依托，以盘活政府各类资源为抓手，以满足各大项目所需资金为目标，进行金融统筹规划和方案路径设计。
中国房地产业：“N”是指什么？
张劲松：“N”就是落地N个项目。只有项目落地才能真正推动城乡建设，“中建城乡建设发展全过程一体化服务模式”，就是要以落地N个项目实施为最终目标。我们的项目主要分三类，工程类、金融类和产业类，都要在三位一体的统筹下进行。
我重点说一下金融类项目。众所周知，资金是城乡建设发展的最大痛点，即便在发达地区也要面临资金问题，因为资金有限，项目众多，导致每个项目都有资金缺口，所以融资就变得极为重要。通过与金融投资方的对接，中建正在通过整合第三方机构和资源，打造多元化的金融统筹服务，包括政府平台公司的资源整合和资产优化咨询，政府土地资源和国有资产注入，平台项目信贷融资，平台专项发债等等，力图帮助地方政府解决项目资金问题。
中国房地产业：这个模式主要的应用领域是哪些？
张劲松：其实我们现在这个模式应用领域不光是城市更新，主要的应用领域主要有三个，第一是新区建设，包括产业新城和城市新区，这当然是以产业导入为重点;第二是城市更新，主要是以老旧小区改造为主体的城市更新项目;第三是乡村振兴，在确保基本农田和生态红线的前提下，盘活集体建设用地，促进乡村振兴。其实刚好是三大产业。乡村振兴是第一产业，以农业为主。新区建设是第二产业，以制造业为主。城市更新是第三产业，以服务业为主。
中国房地产业：这个模式如何运用于具体项目？
张劲松：在很多具体项目上，中建大多是不能做运营的，还是做规划设计建设，产业运营和金融服务都是要专业性的公司来，大家优势互补，这样就组成了我们这个模式。可做的文章特别多，难度也不小，但与经济效益相比，其实社会效益更大。中建设计集团作为规划设计的引领单位，可以有效带动中建体系的单位，同时引入聚合外部各类资源，通过国土空间、产业、金融等资源的统筹规划，解决具体项目的“地从哪来，钱从哪来，人从哪来”等现实问题，落实具体项目，带动地方政府的城乡建设发展。 具体到我们的服务方式，我们认为地方政府城投公司的市场化转型会是一个非常重大的机遇。我们比较主张地方政府的城乡建设发展要依托地方城投公司这个平台，把这个平台打造好，就可以大大推进城乡建设发展这一进程，这也是城投公司市场化转型的根本意义所在。
在地方经济发展的过程中，实际上非常需要一个能够承载当地城乡建设项目的平台，服务于当地开发项目的实际开发建设和运营，尤其在民間资本不愿意进入、当地政府又有心无力的领域。我们认为，通过城投公司运作地方开发项目是目前效率最高的路径。我们希望地方政府能够把要开发的区域交给它的城投公司，我们可以帮助城投公司进行市场化转型，让城投公司具备市场盈利能力，发挥金融杠杆作用，撬动当地经济的快速发展。如果我们的金融资本和产业方能够直接与城投公司进行合作，既可以规避政府的隐形债务问题，又能推动城投公司的市场化转型，推动项目落地实施。实际上，从2017年开始，国家政策已经要求并支持融资平台公司的转型发展。
（注：财政部财预〔2017〕50号文明确指出，推动融资平台公司尽快转型为市场化运营的国有企业、依法合规开展市场化融资，地方政府及其所属部门不得干预融资平台公司日常运营和市场化融资。财政部《关于坚决制止地方政府违法违规举债遏制隐性债务增量情况的报告》中提出，支持转型后的国有企业依法合规承接政府公益性项目。国家发展改革委《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中指出，分类稳步推进地方融资平台公司市场化转型，剥离政府融资职能，支持转型中的融资平台公司及转型后的公益类国企依法合规承接政府公益类项目。）
我想强调一点，很多地方政府对它自己的城市资源并不十分了解，对资源的变现能力理解得也并不够深刻。如果让我们的产业专家和金融专家去看，其实很多资源都非常具有优势，完全可以放到地方政府的平台公司进行统筹规划，让它产生价值。
中国房地产业：听起来有点像经营城市？
张劲松：对，我们这个全过程一体化模式的核心就是经营城市。一定要经营城市。把城市的资源统筹起来。这个统筹是由我们的规划专家、产业专家和金融专家一起对县域进行资源的统筹规划，当然你的项目大，我们就做大规划，项目小，就做小规划。我们的立意就是县域。以县域作为开发单位，不是片区，并不是越大越好，我们反而认为越大越不好做，所以最好就是县域，在县域内进行各类资源的统筹。
中国房地产业：为什么是县域？
张劲松：我们认为县域是目前对城乡发展最迫切的，同时也是跟我们这个一体化模式最匹配的。我们在县域里面做资源统筹，能够做到，能够做好。如果这个事情真的能够推行下去，不仅能解决很多经济问题，而且能解决很多社会问题，意义重大。所以我非常看好，我觉得很有社会价值，做成了会非常有成就感。当然难度肯定也会非常大，我们在持续探索和前行，有了一些业绩和经验，也遇到一些挑战和问题。但是方向没有错，所以没有什么好怕的。
中国房地产业：中建设计集团与地方政府的合作模式是什么？
张劲松：中建设计集团与地方政府合作的职责定位有两个。第一是要做地方政府的智囊团。具体来说就是要统一聚合包括规划建设、产业发展和金融统筹在内三位一体的核心技术力量和顶级专家资源，成为地方政府的智囊团，为地方政府提供城乡建设发展全过程一体化服务，提供综合解决方案。第二是要做城乡建设的操盘手。除了锦言妙计，中建还会帮助地方政府完成整体解决方案的具体落地，通过建设发展项目的全过程咨询、EPC总包，协助产业资源规划导入，金融资源的支持保障等，做城乡建设的操盘手，为地方政府城乡建设发展提供全过程一体化服务。
中国房地产业：您一直强调中建不会放弃自己的老本行，还是会专注于规划设计和建设，那么中建与其他资源的合作模式是什么？
张劲松：现在地方政府可能更愿意跟央企签约，这样后续的合作会更有保障。这样带来的一个问题是，很多有资质有实力的民营企业被排除在项目之外。那么中建可以在全过程一体化模式的指导之下，与地方政府进行城乡建设发展项目的整体合作。同时，我们中建要更好地发挥平台作用，聚合其它包括央企国企和优秀民企在内的产业资源、金融资源及其它综合服务资源等一起，在“一张蓝图”的资源统筹下，形成合力，为地方政府服务，为城乡建设发展提供帮助。这是我们的想法。